Maaş 7 faiz, mənzil qiymətləri 12,4 faiz artıb: Azərbaycanda ev almaq sərf edirmi?
Azərbaycanda ev almaq
Bakıda 65 kvadratmetrlik orta qiymətli mənzil hazırda təxminən 178 min manata başa gəlir. Ölkə üzrə 1174 manatlıq orta əməkhaqqı alan şəxs bütün maaşını xərcləmədən yığsa, bu məbləği toplamaq üçün 12 il yarım işləməlidir. Ərzaq, kirayə, nəqliyyat və digər xərclər nəzərə alındıqda isə bu nəzəri hesabın real həyatda qarşılığı yoxdur.
Mərkəzi Bankın avqust icmalına görə, 2026-cı ilin ikinci rübündə mənzillər illik müqayisədə 8,6 faiz bahalaşıb. Yeni mənzil bazarında artım 12,4, təkrar bazarda 8,6, kirayələrdə isə 7,4 faiz olub. Eyni dövrdə orta nominal əməkhaqqı 7 faiz artıb.
Maaş artımı mənzil bahalaşmasına çatmır
Azərbaycanda orta nominal əməkhaqqı bir ildə 7 faiz və ya təxminən 77 manat artaraq 1174,4 manata çatıb. Yeni mənzil bazarında qiymət artımının 12,4 faiz götürsən, yeni mənzillər orta maaşdan 5,4 faiz daha sürətli bahalaşıb.
Bu fərq alıcının imkanlarının yaxşılaşmadığını göstərir. Maaş artımı ilə işçinin illik gəlirinə vergilər çıxılmadan təxminən 920 manat əlavə olunub. Mənzil qiymətinin 12,4 faiz artması isə 170-180 min manatlıq evin bir il ərzində təxminən 19-20 min manat bahalaşması deməkdir.
Üstəlik, 1174 manat bütün iqtisadiyyat üzrə hesablanan nominal orta göstəricidir. Bu məbləğ vergilər və sosial ödənişlər çıxılmamış maaşı ifadə edir və işçilərin əksəriyyətinin faktiki gəlirini göstərmir.
65 kvadratmetr neçə illik maaşdır?
Avqustda 82 mindən çox aktiv elanı təhlil edən m2map platforması Bakıda median təklif qiymətini kvadratmetr üçün 2735 manat hesablayıb. Bu göstərici ilə 65 kvadratmetrlik mənzilin qiyməti 177 775 manat edir.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının iyul göstəricilərində isə yeni tikililərdə median qiymət 2812,5, köhnə tikililərdə 2616,7 manatdır. Deməli, eyni ölçülü mənzil seqmentdən asılı olaraq təxminən 170-183 min manat arasında dəyişir.
Ölkə üzrə orta aylıq maaş 1174,4 manat olduğuna görə, 177 775 bir işçinin 12 il yarım ərzində qazandığı bütün maaşların cəmindən bir qədər çoxdur. Bakı üzrə orta maaş – 1487 manat əsas götürüldükdə müddət təxminən 10 ilə enir. Ancaq bu, həmin müddətdə maaşdan heç bir başqa xərcə pul ayrılmadan aparılan nəzəri hesablamadır. Reallıqda orta gəlirli şəxsin mənzilin tam qiymətini toplaması bundan qat-qat uzun çəkər.
Alıcı maaşının 20 faizini yığa bilirsə, mənzilin bütün qiymətini toplamaq üçün təxminən 50 il lazım gəlir. Adi ipoteka üçün tələb olunan real ilkin vəsaiti – təxminən 28 min manatı toplamaq isə səkkiz ilə yaxın çəkir.
Üstəlik, orta maaş bütün işçilərin vəziyyətini göstərmir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, ilin ilk beş ayında ticarətdə orta maaş 763, təhsildə 825, turizm və ictimai iaşədə 800 manat olub. Bu sahələrdə çalışan bir nəfər üçün Bakının orta qiymətli mənzili 18-19 illik ümumi əməkhaqqına bərabərdir.
İpoteka mənzili əlçatan edir, yoxsa bahalaşdırır?
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun adi kreditinin maksimum məbləği 150 min manat, müddəti 25 il, illik faizi 8, minimum ilkin ödənişi isə 15 faizdir. Lakin 177 775 manatlıq mənzilin 85 faizi kredit tavanını aşdığı üçün alıcı ən azı 27 775 manatı özü ödəməlidir.
Qalan 150 min manat 25 il müddətinə 8 faizlə götürüldükdə aylıq ödəniş təxminən 1158 manat olur. Kredit müddətinin sonunda banka ödənilən ümumi məbləğ 347 min manatı, ilkin ödənişlə birlikdə isə 375 min manatı keçir. Sığorta, qiymətləndirmə, notariat və başqa xərclər bu hesaba daxil deyil.
Aylıq 1158 manat ölkə üzrə orta maaşın demək olar hamısı, Bakı üzrə orta maaşın isə 78 faizidir. Fondun qaydalarına görə, ödəniş borcalanların vergilərdən sonrakı məcmu gəlirinin 70 faizini keçməməlidir. Buna görə bir orta maaşlı Bakı sakininin bu krediti təkbaşına alması mümkün görünmür.
İki nəfərin də Bakı üzrə orta maaş aldığı ailədə ödəniş ümumi nominal gəlirin 39 faizinə düşür. Vergilərdən sonrakı gəlir götürüldükdə nisbət 40 faizi keçir. OECD və Eurostat metodologiyasında mənzil xərclərinin sərəncamda qalan gəlirin 40 faizindən çox olması həddindən artıq mənzil yükü sayılır.
Güzəştli ipotekada faiz 4, müddət 30 il, maksimum kredit isə 100 min manatdır. Aylıq ödəniş təxminən 477 manat olsa da, Bakının orta qiymətli 65 kvadratmetrlik mənzili üçün alıcı 78 min manata yaxın ilkin vəsait tapmalıdır. Aşağı faiz böyük yığımı olmayan ailənin əsas problemini həll etmir.
Kirayədə qalmaq daha ucuzdurmu?
Bakıda elanlar üzrə median kirayə qiyməti kvadratmetr üçün ayda 11 manatdır. Bu hesabla 65 kvadratmetrlik mənzilin kirayəsi təxminən 715 manat edir – adi ipoteka ödənişindən 443 manat az. Ancaq bu da bir Bakı sakininin orta maaşının 48 faizidir və kommunal xərclər bu qiymətə daxil deyil.
Eyni mənzili 178 min manata alıb 715 manata kirayə verən investorun illik ümumi gəlirliliyi təxminən 4,8 faiz edir. Təmir, boş qalma müddəti və digər xərclər çıxıldıqda gəlirlilik daha aşağı olur. Buna görə kreditlə alıb kirayə vermək özünü maliyyələşdirmir; bu model əsasən böyük ilkin kapitalı olan və qiymət artımına ümid edən investor üçün məntiqlidir.
Qiymətləri nə qaldırır?
Qiymətləndiricilər Palatası yeni tikililərdə artımı mərkəzi və orta-yüksək zonalara tələbat, ipoteka imkanları və mənzilin investisiya aləti kimi qəbul edilməsi ilə əlaqələndirir. Palatanın torpaq indeksi də bahalaşma və premium zonalarda məhdud təklif irəli sürür. Bu, yeni tikililərin qiymətinə əlavə təzyiq yarada bilir.
Digər tərəfdən, Dövlət Statistika Komitəsinə görə, ilin ilk yarısında mənzil tikintisinə yönələn investisiyalar müqayisəli qiymətlərlə 2,7 faiz azalıb. Bu rəqəmlər gəlirlərdən daha sürətlə artan tələbin məhdud təkliflə qarşılaşması ehtimalını gücləndirir.
Dövlət ipotekası müəyyən sayda ailəyə çıxış yaradır: ilin ilk yarısında 2242 ailəyə 226,3 milyon manat kredit verilib. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmindən isə 2019-cu ildən bəri 10 mindən bir qədər çox ailə yararlanıb. Lakin bu proqramların bazardakı ümumi qiymət artımını dayandıracaq miqyasda olub-olmadığı açıq qalır.
Beləliklə, Bakıda mənzil almaq tək orta maaşla yaşayan şəxsdən çox, iki sabit və rəsmi gəliri, böyük ilkin yığımı və ya sata biləcəyi başqa əmlakı olan ailə üçün mümkündür. Güzəştli kateqoriyaya daxil olan, eyni zamanda on minlərlə manat yığımı olan şəxs daha əlverişli vəziyyətdədir. Qalanları üçün bahalaşan kirayə ilə uzunmüddətli və ağır kredit öhdəliyi arasında seçim etmək qalır.
Azərbaycanda ev almaq
