როგორ აისახა უკრაინის ომი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე
რა ღირს ბინა თბილისში
რუსეთ -უკრაინის ომმა საქართველოში მკვეთრად შეცვალა მდგომარეობა უძრავი ქონების ბაზარზე.
რუსეთის და ბელარუსის ათასობით მოქალაქის შემოსვლამ განსაკუთრებით ბინის ქირის ფასი გაზარდა – გასული წლის ამ პერიოდთან შედარებით ქირა 210 პროცენტითაა მომატებული. გაძვირებულია გასაყიდი ფასიც.
ვინ ისარგებლა და ვინ დაზარალდა ამ მდგომარეობით და რა პროგნოზები აქვთ უძრავი ქონების ექპერტებს.
_____________________
მშრალი ხიდი ჯერ კიდევ 90-იანი წლებიდან უძრავი ქონების აგენტების, ე.წ. მაკლერების თავყრილობის ადგილია.
ისინი თბილისის ცენტრში, ღია ცის ქვეშ გამართული ძველმანების ბაზრობის მიმდებარედ, ბაღის კუთხეში იკრიბებიან და ყოველდღიურ რეჟიმში ქართული უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ ტენდენციებს განიხილავენ.
მართალია, ახლა უმეტესობა ბინის ყიდვა-გაყიდვისა თუ დაქირავებისთვის უძრავის ქონების პოპულარულ საიტებს იყენებს და შესაბამის კომპანიებს მიმართავს, თუმცა კლიენტები არც აქაურობას აკლია.
„ყოველ დღე ძვირდება ფასები. შანიძეზე რომ ბინას ყიდდა ემიგრანტი ქალი, ხომ გახსოვთ, ერთ თვეში ათი ათასი დოლარით მოუმატა კიდევ ფასი“;
“დავურეკე ერთს, ვეუბნები კლიენტი მყავს, აინტერესებს შენი ბინა 25 ათასად რომ აგირავებ მეთქი, და გამლანძღა, რაის 25, 52 ათასად ვაგირავებო. არადა, ცოტა ხნის წინ იგივე პროექტის ბინა, იმავე კორპუსში, 38 ათასად გავაყიდვინე მის მეზობელს”;
“სულ გაგიჟდნენ, აქაოდა გაძვირდაო და არარეალურ ფასებს ადებენ“;
„ის ქალი თავის სტუდენტი შვილისთვის და ძმისშვილებისთვის ეძებს ბინას 300 დოლარად და ვერ შოულობს საწყალი ვერაფერს“;
„ქართველზე როდის გავაქირავე ბინა ბოლოს აღარც მახსოვს, სულ რუსები, რუსები“ – საუბრობენ ერთმანეთში უძრავი ქონების აგენტები.
“მაკლერების ბირჟას” რუსულად მოსაუბრე წყვილი უახლოვდება.
უკრაინაში ომის დაწყებიდან დღემდე საქართველოში 1 მილიონ 45 ათას 614 რუსეთის მოქალაქე შემოვიდა. მხოლოდ სექტემბერში, მას შემდეგ რაც პუტინმა მობილიზაცია გამოაცხადა, საქართველოში 222 ათას 274 რუსი შემოვიდა.
მათმა უმეტესობამ დატოვა ქვეყანა (კონკრეტულად რამდენმა უცნობია), თუმცა ნაწილი კვლავ საქართველოში რჩება.
„ოქტომბრის დასაწყისში გავაქირავე ჩემი ბინა. საღამოს, სადღაც ათი-თერთმეტი საათისთვის დავდე განცხადება და გეფიცებით, მეორე დილას ცხრაზე ბინა უკვე გაქირავებული მქონდა. თანაც, ორასი დოლარით მეტად გავაქირავე, ვიდრე განცხადებაში მეწერა. გაოგნებული ვიყავი,, ტელეფონი არ ჩერდებოდა,“ – ჰყვება ნუცა, რომელსაც ბინა საბურთალოზე, პოლიტკოვსკაიას ქუჩაზე აქვს.
რუსეთის მოქალაქეები ბინას, ძირითადად, ქირით ეძებენ, თუმცა, როგორც უძრავი ქონების აგენტები ამბობენ და რაზეც ციფრებიც მიუთითებს, ყიდვითაც ბევრია დაინტერესებული.
გაზეთმა ” ბათუმელებმა” საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემები გამოაქვეყნა, რომლის მიხედვით, 2022 წლის პირველი მარტიდან 12 ოქტომბრის ჩათვლით რუსეთის მოქალაქეებმა საქართველოში 2 964 ბინა და 37.9 ჰა მიწა შეიძინეს.
ბინის ქირას ადგილობრივები ვეღარ იხდიან
მშრალ ხიდთან მაკლერების ბირჟას რუსულენოვანი წყვილი უახლოვდება.
იგორი და ლიზა საქართველოში სექტემბერში, ლარსიდან შემოვიდნენ. 31 წლის ლიზა არქიტექტორია, იგორი კომუნიკაციის სპეციალისტი, ამჟამად რუსული კომპანიებისთვის ონლაინ მუშაობენ. ვიდრე დისტანციურად მუშაობის შესაძლებლობა ექნებათ, საქართველოში აპირებენ დარჩენას.
სექტემბერში კერძო სახლის ერთი ოთახი ვერაზე ათას დოლარად იქირავეს, თუმცა ცალკე სამზარეულო არ აქვთ, ამიტომ გადაწყვიტეს ბინა გამოცვალონ.
იგორი ამბობს, რომ მისმა მოსკოველმა მეგობარმა ქობულეთში ბინა იყიდა და იქ გადავიდა.
“უკვე ბევრი აკეთებს ასე. თავიდან ისიც ქირით იყო, მაგრამ რომ დათვალა თვიური ხარჯი, ყიდვა უფრო იაფი ჯდებოდა, თან ყიდვის პროცედურაც მარტივია. მას ჰქონდა გარკვეული თანხა დაგროვებული და ამიტომ იყიდა, თან საქართველოში დარჩენას გეგმავს. ჩვენ ამ ეტაპზე ვერ შევძლებთ ყიდვას – არც თანხა გვაქვს და სამომავლო გეგმებზეც ვერ ჩამოვყალიბდით. ამ მომენტისთვის მხოლოდ შედარებით უკეთესი ბინის დაქირავებას ვცდილობთ,“ -ამბობს იგი.
ბირჟას ახალგაზრდა ქალი უახლოვდება:
“ბინა ქირით ვის გაქვთ? – კითხულობს ხმამაღლა, მაგრამ პასუხს არავინ სცემს.
“სად არის ბინები,” – ჩაილაპარაკა ერთმა მაკლერმა.
„მართლა არავის არ გაქვთ გასაქირავებელი ბინა?“ – ვკითხულობ დაეჭვებული.
“ამ მომენტში მართლა არ მაქვს,”- მიპასუხა ერთმა.
” ეგ 500 ლარიანი ქართველი კლიენტი იყო, არც ღირდა,” – ჩაილაპარაკა მეორემ.
ცოტა ხანში კიდევ სამი ახალგაზრდა მოდის, სტუდენტები ვართ და ბინას ვეძებთო.
მათი ისტორიით დავინტერესდი.
ადრე სამივე ცალ-ცალკე ქირაობდა ბინას, მაგრამ ახლა მოუწევთ ბინის ქირა გაიზიარონ.
“საიტებზეც ბევრი ვეძებეთ, მაგრამ საშინელი ფასებია და ბინებიც არ არის”.
“ჩვენ რეგიონიდან ვართ, კახეთიდან. ადრე 300-400 ლარად იპოვიდი ბინას, ახლა ათას ლარზე ნაკლებად არა. 1500-2000 ლარი ღირს ის ბინა, რომელიც 500 ლარად იყო. მარტო ერთი სტუდენტი ვეღარ იქირავებს. ამას ემატება სწავლის საფასური, მგზავრობა, კვება.“
„ჩვენმა ორმა კურსელმა აკადემიური აიღო, ვერ იხდის ოჯახი ქირას. ჩვენც არ ვართ დარწმუნებული, რომ ჩვენი ბიუჯეტით შევძლებთ ბინის შოვნას. ზოგ მეპატრონე ერთ ოთახში სამ ადამიანს არ უშვებს. ჩვენც არ ვიცით, თუ დავეტევით ერთ ოთახში,” – მიყვებიან ისინი.
უძრავი ქონების აგენტები, ვისაც ვესაუბრეთ, ამბობენ, რომ თუ თავდაპირველად ბინის ქირა მხოლოდ ცენტრში გაძვირდა, ახლა უკვე გარეუბნებში მოიმატა ფასებმა. საქართველოს მოქალაქეებისთვის ბინის თბილისში დაქირავება უკვე დიდი ფუფუნებაა.
„საშუალო შემოსავლის ხალხმა, ნორმალური სამსახურები რომ ჰქონდათ, დაცალეს ცენტრში ბინები და გარეუბნებში გადავიდნენ, მეპატრონეებმა გააძვირეს ქირა. მაგრამ ახლა უკვე გარეუბნებში ავარდა ფასები,“ – გვეუბნება უძრავი ქონების აგენტი გია.
რა ღირს ბინა თბილისში
რთულ მდგომარეობაში აღმოჩდნენ ისინიც, ვინც საცხოვრებელი ბინის შესაძენად თანხას აგროვებდა, გაძვირებული ფასების ფონზე საკუთრების შეძენა ბევრისთვის გაურკვეველი დროით გადაიდო.
თათია სესაძეს თბილისში პატარა კერძო სახლი ჰქონდა, რომელიც წლის დასაწყისში გაყიდა. გეგმა ასეთი ჰქონდა – ცოტა ფულს დააგროვებდა, დაამატებდა და ზაფხულისთვის ახალაშენებულ სახლში ბინას შეიძენდა. თათიას საკუთარი პატარა ბიზნესი აქვს – ონლაინ მაღაზია.
„მას შემდეგ ისე შეიცვალა ყველაფერი, ბინას ვეღარ ვშოულობ. ფულსაც ვეღარ ვაგროვებ. შეუძლებელია ყიდვა, ისეა გაზრდილი ფასები. ათას დოლარზე ნაკლებად კვადრატული აღარ არის. თვითნებურად ზრდიან ფასებს. იცით რატომ გარბის ხალხი უცხოეთში? პირველი მიზეზი არის სახლის შეძენა უნდათ და ვერ ახერხებენ, შემოსავალი არ ჰყოფნით. ეს გამოწვეულია გაზრდილი ფასებით და აქ დაბალი შრომითი ანაზღაურებით. ქართველი ხელფასით საცხოვრებელს ვერ შეიძენს ვერასოდეს. ახლა მით უმეტეს,” – ამბობს თათია.
უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდის ტენდენცია პანდემიის დაწყებიდან გამოიკვეთა. თუმცა, ფასების ზრდას გაყიდვებისთვის ხელი არ შეუშლია. პირიქით, გაზრდილია როგორც მოთხოვნა, ასევე რეალიზაციის მაჩვენებელიც.
საბროკერო, კვლევითი და საინვესტიციო კომპანია “თიბისი კაპიტალის” მონაცემებით, უძრავი ქონების ყიდვის ფასი, წინა წელთან შედარებით 28 პროცენტით არის გაძვირებული და თანაც, ზრდის ტენდენცია ნარჩუნდება.
ამ კომპანიის კვლევის თანახმად, თბილისში, კვადრატული მეტრი უძრავი ქონების საშუალო გასაყიდი ფასი ოქტომბერში, სექტემბერთან შედარებით, 7.2 პროცენტით, ხოლო წინა წელთან შედარებით 28 პროცენტით გაიზარდა და ერთ კვ.მ-ზე 1 037 დოლარს აღწევს.
რაც შეეხება იჯარას – თბილისში გაქირავების ფასმა ოქტომბერში წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 120 პროცენტით, ხოლო სექტემბრის თვესთან შედარებით 24.9 პროცენტით მოიმატა და ერთ კვ.მ-ზე 11.2 დოლარი შეადგინა.
კვლევის ავტორების შეფასებით, ოქტომბერში ფასების მკვეთრ ზრდაზე გავლენა მიგრანტების მეორე ტალღამ იქონია.
საერთო ჯამში, ოქტომბერში ქვეყანაში 4 ათას 52 ბინა გაიყიდა, რაც 34 პროცენტით აღემატება გასული წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებელს.
“თიბისი კაპიტალის” ინფორმაციით, ოქტომბერში გასაყიდი უძრავი ქონება ყველაზე მეტად დედაქალაქის ცენტრალურ უბნებში – მთაწმინდასა და საბურთალოზე გაძვირდა (38-35 პროცენტით) და ასევე ნაძალადევში – 23 პროცენტით.
რაც შეეხება გაქირავების ფასს, ოქტომბერში ყველაზე მეტად (16-18 პროცენტით) გაძვირდა ბინები არა ცენტრში (სადაც უკვე აქამდეც ძალიან გაძვირებული იყო) არამედ გარეუბნებში – დიდ დიღომში, გლდანსა და სამგორში,
გიორგი ნიჟარაძე, საბროკერო, კვლევითი და საინვესტიციო კომპანია “თიბისი კაპიტალის” უფროსი ასოცირებული მკვლევარი ამბობს, რომ ფასის ზრდა ბაზარზე რამდენიმე ფაქტორს უკავშირდება:
პირველი, ეს არის სამშენებლო მასალის გაძვირება: „პანდემიის დაწყებიდან მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 15-20 პროცენტით არის მომატებული,“ – ამბობს ის.
მეორე ფაქტორი – დოლართან მიმართებით ლარის გამყარება:
„ბოლო 6 თვეში ლარი 10-15 პროცენტითაა გამყარებული და ჩვენი კვლევით გაცვლითი კურსი დაახლოებით 50 პროცენტით ახდენს ფასზე გავლენას. რაც იმას ნიშნავს, რომ ლარის გამყარება დოლარში ფასს ზრდის და ლარის გაუფასურება დოლარში ფასს ამცირებს, ჩვენთან ბინების ფასი დოლარშია, ამიტომ აქვს გავლენა“.
რაც შეეხება მიგრაციას, როგორც ნიჟარაძე ამბობს, ქვეყანაში რუსების და ბელარუსების შემოსვლას ამ ეტაპზე მნიშვნელოვანი ეფექტი ჰქონდა გაქირავების ბაზარზე – მაღალმა მოთხოვნამ მკვეთრად გააძვირა იჯარის ფასები.
„ხოლო, რაც შეეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, აქ მიგრაციას ჯერჯერობით პირდაპირი ეფექტი არ ჰქონია, რადგან უცხოელების მიერ შესყიდული ბინების რაოდენობის წილი უფრო დაბალია, ვიდრე იჯარა,“ – ამბობს იგი.
არსებული სტატისტიკით, მიმდინარე წელს, საქართველოში დაახლოებით 45 ათასამდე ბინა გაიყიდა. თუკი საჯარო რეესტრის მონაცემებს ავიღებთ, რომელთა მიხედვით რუსეთის მოქალაქეებმა 2964 ბინა შეიძინეს, გამოდის რომ გაყიდვების მხოლოდ ხუთი პროცენტი უკავშირდება პირდაპირ მიგრაციას.
კახა სამყურაშვილი, საინვესტიციო ბანკის ” გალტ ენდ თაგარტის” კვლევების დეპარტამენტის უფროსი ასოცირებული მკვლევარი ამბობს, რომ მიუხედავად იმისა, რომ ახლანდელი მონაცემებით მიგრანტები ნაკლებად ყიდულობენ ბინებს და უფრო ქირაობენ, ამას არაპირდაპირი გავლენა მაინც აქვს უძრავი ქონების ფასებზე.
“მაღალმა მოთხოვნამ და ქირის ფასის 75 პროცენტით გაზრდამ, იჯარა მომგებიანი გახდა. ადგილობრივები, ვისაც შესაძლებლობა აქვს, ყიდულობენ ბინებს, რომ შემდეგ მიგრანტებზე გააქირაონ. ადგილობრივებმა ჩათვალეს, რომ ეს კარგი პერიოდია მათი შემოსავლისთვის – მეორად ბაზარზე შეუძლიათ შეიძინონ უკვე გარემონტებული ბინა და შემდეგ მიაქირაონ რუს მიგრანტებს. მიგრაციის წყალობით, უძრავი ქონება გახდა კიდევ უფრო საინტერესო საინვესტიციო აქტივი, რადგან ქირა ძალიან გაიზარდა, შესაბამისად იჯარით მეტი შემოსავლის დაგროვებაა შესაძლებელი”.
როგორია პროგნოზი?
ბაზარზე არსებული სიტუაცია პირდაპირ აისახება, როგორც მომხმარებელზე ასევე ქვეყნის ეკონომიკაზე.
საქართველოში თანხის დაგროვების ყველაზე პოპულარულ და სანდო მეთოდად დღემდე საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენა მიიჩნევა. შესაბამისად, ამ ბაზარზე ფასების ზრდა უძრავი ქონების მფლობელთა დადებით მოლოდინს იწვევს და მათ სიმდიდრესაც ზრდის.
თავის მხრივ მოთხოვნის ზრდა, უძრავი ქონების ბიზნესში ხარჯვის წახალისებას იწვევს, რაც ეკონომიკაზე ასევე დადებითად აისახება.
უძრავი ქონების ბაზარი, აგრეთვე მნიშვნელოვანია ქვეყნის ფინანსური სტაბილურობისთვის, ვინაიდან ჩვენთან ფინანსური სექტორი კომერციული ბანკებითაა წარმოდგენილი, სადაც სესხი უძრავი ქონებითაა უზრუნველყოფილი.
გიორგი ნიჟარაძე ამბობს, რომ უძრავი ქონების სპეციალისტებს ბაზარზე ბინების ფასის კლების მოლოდინი არ აქვთ.
„ფასი გარკვეულწილად დამოკიდებული იქნება ლარის კურსის განვითარებაზეც. თუმცა, ვინაიდან ეს კურსი მაკროპარამეტრებით არის განპირობებული და არ არის გადაჭარბებულად გამყარებული ან გაუფასურებული, ვალუტის კურსის გამოც ჩვენ არ ველოდებით ფასების შეცირებას უახლოეს ერთ წელიწადში. რაც შეეხება ქირას, ველოდებით რომ წლის ბოლოსთვის უნდა დაიწყოს დასტაბილურება და 2023-2024 წელს უნდა შემცირდეს”.
რაც შეეხება იჯარის ფასს, ის მნიშვნელოვნად იქნება დაკავშირებული მიგრაციასთან და ქვეყანაში უკვე შემოსული რუსების და ბელარუსების დარჩენის ხანგრძლივობაზე.
ამ მომენტისთვის გარკვეული ანალიზის გაკეთება, მხოლოდ მესაკუთრეთა და მოიჯარეთა გამოკითხვით არის შესაძლებელი, რომლის მიხედვითაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს მინიმუმ ექვსი თვით და ხშირად კი ერთი წლითაც აქვთ ნაქირავები ბინები. ეს იმას ნიშნავს, რომ მომდევნო 6-12 თვე საქართველოში დარჩენას გეგმავენ.
