Зарплаты выросли на 7%, цены на жилье на 12,4%: выгодно ли покупать квартиру в Азербайджане?
Покупка жилья в Азербайджане
Средняя стоимость квартиры площадью 65 квадратных метров в Баку сейчас составляет около 178 тыс. манатов (прим. $105000). Человеку со средней по стране зарплатой в 1174 маната (прим. $690) пришлось бы откладывать весь доход в течение 12 с половиной лет, чтобы накопить эту сумму. Однако с учетом расходов на продукты, аренду, транспорт и другие повседневные нужды такой расчет носит исключительно теоретический характер.
Согласно августовскому обзору Центрального банка, во втором квартале 2026 года цены на жилье выросли на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынке новостроек рост составил 12,4%, на вторичном рынке — 8,6%, а арендная плата увеличилась на 7,4%. За тот же период средняя номинальная заработная плата выросла на 7%.
Рост зарплат не успевает за ростом цен на жилье
В Азербайджане средняя номинальная заработная плата за год выросла на 7%, или примерно на 77 манатов (прим. $45), и достигла 1174,4 маната. При этом цены на новостройки увеличились на 12,4%. Таким образом, новое жилье дорожало на 5,4 процентного пункта быстрее, чем росла средняя зарплата.
Эта разница показывает, что доступность жилья для потенциальных покупателей не повысилась. Рост зарплаты увеличил годовой доход работника до вычета налогов примерно на 920 манатов (прим. $541). В то же время рост цен на жилье на 12,4% означает, что квартира стоимостью 170–180 тыс. манатов за год подорожала примерно на 19–20 тыс. манатов (прим. $11200-11700).
Кроме того, 1174 маната — это средняя номинальная заработная плата по экономике в целом. Этот показатель рассчитывается до вычета налогов и социальных платежей и не отражает фактический доход большинства работников.
Сколько лет нужно работать, чтобы купить квартиру площадью 65 квадратных метров?
Платформа m2map, проанализировавшая в августе более 82 тыс. активных объявлений, оценила медианную цену предложения в Баку в 2735 манатов (прим. $1609) за квадратный метр. При такой стоимости квартира площадью 65 квадратных метров обойдется в 177 775 манатов.
По июльским данным Палаты оценщиков Азербайджана, медианная цена квадратного метра в новостройках составляет 2812,5 маната (прим. $1655), а на вторичном рынке — 2616,7 маната (прим. $1540). Таким образом, стоимость квартиры такой площади в зависимости от сегмента рынка варьируется примерно от 170 тыс. до 183 тыс. манатов (прим. $100000-108000).
При средней месячной зарплате по стране в 1174,4 маната сумма в 177 775 манатов немного превышает совокупный заработок работника за 12 с половиной лет. Если исходить из средней зарплаты в Баку в размере 1487 манатов (прим. $875), этот срок сокращается примерно до 10 лет. Однако это лишь теоретический расчет, предполагающий, что все это время человек не тратит зарплату ни на какие другие нужды. В реальности человеку со средним доходом потребуется значительно больше времени, чтобы накопить полную стоимость квартиры.
Если покупатель может откладывать 20% зарплаты, ему понадобится около 50 лет, чтобы накопить всю стоимость жилья. Чтобы собрать первоначальный взнос по стандартной ипотеке, который в данном случае составит около 28 тыс. манатов (прим. $16500), потребуется почти восемь лет.
Кроме того, средняя зарплата не отражает уровень доходов всех работников. По данным Государственного комитета статистики, за первые пять месяцев года средняя зарплата в торговле составляла 763 маната (прим. $449), в образовании — 825 манатов (прим. $485), в сфере туризма и общественного питания — 800 манатов (прим. $470,5). Для работников этих отраслей квартира средней ценовой категории в Баку по стоимости эквивалентна их совокупной зарплате за 18–19 лет.
Делает ли ипотека жилье доступнее или, наоборот, дороже?
Максимальная сумма стандартного ипотечного кредита Фонда ипотечного и кредитного гарантирования составляет 150 тыс. манатов (прим. $88235), срок кредитования — до 25 лет, годовая процентная ставка — 8%, минимальный первоначальный взнос — 15%. Однако 85% стоимости квартиры за 177 775 манатов превышают установленный лимит кредита, поэтому покупателю придется внести не менее 27 775 манатов собственных средств.
Если оставшиеся 150 тыс. манатов взять в кредит на 25 лет под 8% годовых, ежемесячный платеж составит около 1158 манатов (прим. $681,2). За весь срок кредитования заемщик выплатит банку более 347 тыс (прим. $204000). манатов, а с учетом первоначального взноса общие расходы превысят 375 тыс. манатов (прим. $220600). Страхование, оценка недвижимости, нотариальные и другие сопутствующие расходы в эту сумму не входят.
Ежемесячный платеж в размере 1158 манатов почти равен средней зарплате по стране и составляет 78% средней зарплаты в Баку. Согласно правилам Фонда, платеж по кредиту не должен превышать 70% совокупного дохода заемщиков после уплаты налогов. Таким образом, жителю Баку, получающему одну среднюю зарплату, самостоятельно обслуживать такой кредит практически невозможно.
В семье, где два человека получают среднюю по Баку зарплату, ежемесячный платеж составит 39% совокупного номинального дохода. Если учитывать доход после уплаты налогов, эта доля превысит 40%. Согласно методологии OECD и Eurostat, расходы на жилье, превышающие 40% располагаемого дохода, считаются чрезмерной жилищной нагрузкой.
По льготной ипотеке годовая ставка составляет 4%, срок кредитования — до 30 лет, а максимальная сумма кредита — 100 тыс. манатов (прим. $58820). Хотя ежемесячный платеж в этом случае составит около 477 манатов (прим. $280,6), для покупки квартиры площадью 65 квадратных метров по средней цене в Баку потребуется около 78 тыс. манатов (прим. $45882) собственных средств. Поэтому низкая процентная ставка не решает главную проблему семей, не располагающих значительными накоплениями.
Дешевле ли снимать жилье?
Медианная стоимость аренды жилья в Баку, согласно объявлениям, составляет 11 манатов (прим. $6,5) за квадратный метр в месяц. Таким образом, аренда квартиры площадью 65 квадратных метров обойдется примерно в 715 манатов (прим. $420,6 ) в месяц, что на 443 маната (прим. $260,6) меньше ежемесячного платежа по стандартной ипотеке. Однако и эта сумма составляет около 48% средней зарплаты в Баку, причем коммунальные расходы в нее не входят.
Если инвестор купит такую квартиру за 178 тыс. манатов и будет сдавать ее за 715 манатов в месяц, валовая годовая доходность составит около 4,8%. После вычета расходов на ремонт, периодов простоя и других сопутствующих затрат фактическая доходность окажется еще ниже. Поэтому покупка квартиры в кредит с последующей сдачей в аренду, как правило, не позволяет полностью покрывать расходы за счет арендных платежей. Такая модель может быть оправдана прежде всего для инвестора со значительным первоначальным капиталом, рассчитывающего на дальнейший рост стоимости недвижимости.
Что подталкивает цены вверх?
Палата оценщиков связывает рост цен на новостройки с высоким спросом в центральных и верхнем среднем ценовых сегментах, доступностью ипотечного кредитования и восприятием жилья как инвестиционного актива. Индекс стоимости земли, рассчитываемый Палатой, также указывает на рост цен и ограниченное предложение в премиальных районах. Это может оказывать дополнительное давление на стоимость новостроек.
С другой стороны, по данным Государственного комитета статистики, в первом полугодии инвестиции в жилищное строительство в сопоставимых ценах сократились на 2,7%. Эти данные усиливают предположение о том, что спрос, растущий быстрее доходов населения, сталкивается с ограниченным предложением.
Государственная ипотека делает жилье доступнее для определенного числа семей: в первом полугодии 2242 семьи получили ипотечные кредиты на общую сумму 226,3 млн манатов (прим. $133,118 млн). Механизмом аренды с обязательством последующего выкупа с 2019 года воспользовались чуть более 10 тыс. семей. Однако остается открытым вопрос, достаточен ли масштаб этих программ для сдерживания общего роста цен на рынке.
Таким образом, покупка жилья в Баку сегодня более доступна не человеку, живущему на одну среднюю зарплату, а семье с двумя стабильными официальными доходами, значительными накоплениями для первоначального взноса или другой недвижимостью, которую можно продать. В более выгодном положении находятся и те, кто относится к льготной категории и при этом располагает накоплениями в десятки тысяч манатов. Для остальных выбор, по сути, сводится к дорожающей аренде или долгосрочным и значительным кредитным обязательствам.
Покупка жилья в Азербайджане
