სომხეთი: „საშუალო ფენას“ ახალ მშენებლობებში საცხოვრებლის ყიდვა არ შეუძლია

სომხეთში აქტიურად განიხილება ხელისუფლების გადაწყვეტილება, რომელიც ქვეყნის მცხოვრებლებისთვის ადრე მინიჭებულ შეღავათებს ზღუდავს. განსაკუთრებული მნიშვნელობა მათ საშუალო კლასისთვის ჰქონდა. საუბარია იპოთეკური დაკრედიტებისთვის საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნებაზე. პროგრამა სომხეთში 2015 წელს მშენებლობების მოცულობის გაზრდის მიზნით გაუშვეს.

პროგრამა სოციალურ ამოცანებს წყვეტდა – ახალ მშენებლობებში ბინის ყიდვის შესაძლებლობას აძლევდა საშუალო შემოსავლის მქონე ადამიანებს. იმისათვის, რომ ის უფრო მიზანმიმართული ყოფილიყო, 2017 წელს, ხელისუფლებამ ამ პროექტის ფარგლებში შესაძენი ბინების ფასზე დასაშვები ჭერი შეზღუდა. თუმცა, საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნების საშუალება მხოლოდ მათ ჰქონდათ, ვინც 55 მილიონ დრამამდე (115 ათასი დოლარი) ღირებულების ბინას შეიძენდა.

ახლა ხელისუფლება აპირებს, ეტაპობრივად შეზღუდოს იპოთეკური სესხების პროცენტის გადახდისას საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნების უზრუნველყოფა. დასაწყისისთვის – ბინებისთვის, რომელიც ერევნის ცენტრსა და მიმდებარე რაიონებში შენდება. ეს გადაწყვეტილება ეფუძნება ქვეყნის რეგიონებში სამშენებლო სამუშაოების სტიმულირების აუცილებლობას. მაგრამ ძირითად არგუმენტად გამოცხადებულია ის, რომ პროგრამა მძიმე ტვირთად გადაიქცა სახელმწიფო ბიუჯეტისთვის.

ექსპერტებს ორივე არგუმენტი დაუსაბუთებლად მიაჩნიათ. ისინი ამტკიცებენ, რომ პროგრამის რენტაბელურობა სახელმწიფოსთვის უფრო მეტია, ვიდრე ხარჯები, პროგრამის შეღავათების შეზღუდვამ კი შესაძლოა გამოუსწორებელი შედეგები გამოიწვიოს. მშენებლობების მოცულობა ქვეყნის რაიონებში კი არ გაიზრდება დედაქალაქში შეზღუდვის ხარჯზე.

ყველა დეტალი და რიცხვები საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნების პროგრამაზე სახელმწიფოს ხარჯებსა და სარგებელზე, ასევე, შეზღუდვების შესაძლო შედეგებსა და ექსპერტების წინადადებებზე.

• პანდემიის „პლუსები“: როგორ იმუშავეს მათ სომხეთში
• მოგზაურობის მიზანი – ვაქცინაცია: სომხეთს ირანიდან ტურისტების ნაკადი მიაწყდა

კანონპროექტის შესახებ

12 აგვისტოს ხელისუფლებამ დაამტკიცა კანონპროექტი „საგადასახადო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შეახებ“, შემოთავაზებულია, 2022-2025 წლებში თანდათანობით შეიზღუდოს საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნებაზე შეღავათების გამოყენება იპოთეკური პროცენტის მომსახურებისთვის. პირველ ეტაპზე გადაწყვეტილება ეხება ბინებს, რომლებიც ერევნის ცენტრში შენდება.

კანონპროექტის მთავარ საფუძველს წარმოადგენს ის, რომ პროგრამის ბენეფიციართა მკვეთრი ზრდის გამო, ძალიან იზრდება სახელმწიფო ბიუჯეტის ხარჯვითი ნაწილი. ოფიციალური პროგნოზი ასეთია: 2021 წლის ბოლოსთვის, ადამიანების რიცხვი, რომლებმაც აღნიშნული პროგრამით ისარგებლეს, გადააჭარბებს 20 ათასს, მათთვის დაბრუნებული საშემოსავლო გადასახადის მოცულობა კი 21 მილიარდ დრამს (43 მილიონი დოლარი) გადააჭარბებს.

ხელისუფლება პროგრამის დახმარებით აპირებს გადაწყვიტოს ტერიტორიული განვითარების პროპორციული საკითხი.

ექსპერტული მოსაზრება პროექტის შესახებ

„აუდიტორთა პალატის“ თავმჯდომარის, ეკონომისტ ნაირა სარგსიანის კვლევის თანახმად, მოქმედი კანონის მიხედვით, სახელმწიფო ხაზინა ივსება თანხით, რომელიც საშემოსავლო გადასახადების დაბრუნების ხარჯებს აჭარბებს:

„ჩვენ დავთვალეთ, რომ ერთი ბინის გაყიდვისთვის დაწესებული გადასახადები აჭარბებს საშემოსავლო გადასახადს, რომელსაც სახელმწიფო უბრუნებს მყიდველს. შესაბამისად, მიუღებელია მტკიცება, თითქოს საგადასახადო ტვირთი სახელმწიფოსთვის სულ უფრო მეტად იზრდება. და თუკი ეს ასეა, მაშინ მსგავსი სიტუაცია შეიძლება მხოლოდ არაეფექტიანი ადმინისტრირების შედეგი იყოს“.

ნაირა სარგსიანის თქმით, კანონპროექტით გათვალისწინებული ცვლილებები მთელ რიგ უარყოფით შედეგებს გამოიწვევს – მშენებლობის სფეროსა და მასთან დაკავშირებული მკვეთრი ვარდნიდან დაწყებული, უმუშევრობისა და ემიგრაციის მაჩვენებლის გაზრდით გაგრძელებული:

„სომხეთში საშუალო კლასი დაკარგავს ახალი ბინის შეძენის ბოლო იმედს და დაფიქრდება ქვეყნიდან წასვლაზე. ეს ყველაზე მძიმე პრობლემაა. მშენებლობის ტემპების შემცირების პარალელურად, დაზარალდება დაახლოებით 30 სხვადასხვა ბიზნესი, რომელიც დაკავშირებულია მშენებლობასთან. კერძოდ, საუბარია კომპანიებზე, რომლებიც დაკავებულები არიან სამშენებლო კომპანიებისთვის სხვადასხვა რაღაცების მიწოდებით“.

ექსპერტი დარწმუნებულია, რომ მშენებლობის ვარდნა, რომელიც „გამწევ“ ძალას ასრულებს სხვა სფეროებისთვის, ეკონომიკური აქტივობის შემცირებას, სახელმწიფო ბიუჯეტში შემოსავლების კლებასა და მრავალვექტორულ უარყოფით ეფექტს გამოიწვევს.

„სომხეთის მენაშენეთა ასოციაციის“ თავმჯდომარის, გურგენ გრიგორიანის აზრით, იმ შემთხვევაში, თუკი კანონპროექტს პარლამენტი მიიღებს, ის სერიოზულ დემოგრაფიულ პრობლემებს გამოიწვევს:

„დაიწყება მშენებელთა და ოსტატთა ემიგრაცია. გარდა ამისა, უამრავი ბიზნესმენი, რომლებიც დაკავშირებული არიან მშენებლობასთან ბოლო წლების ბუმის გამო და სომხეთში სამშენებლო მასალების საწარმოების აშენებას გეგმავდნენ, უაზრობად ჩათვლიან მსხვილი ინვესტიციების განხორციელებას და საწარმოების გახსნას“.

სპეციალისტებს დაუსაბუთებლად მიაჩნიათ ქვეყნის ყველა პროვინციის პროპორციული განვითარება, დედაქალაქში მშენებლობის პროგრამის შემოთავაზებული შეზღუდვების ხარჯზე.

„ცხოვრების დონე და ხელფასები რეგიონებში გაცილებით დაბალია და მოსახლეობის 90%-ზე მეტს ახალაშენებულ სახლში ბინის შეძენის შესაძლებლობა არ გააჩნია. შესაბამისად, ინვესტიციის თვალსაზრისით, ძალიან სარისკოა მრავალსართულიანი სახლის მშენებლობა რეგიონებში. ვინმესთვის რომ მიმზიდველი იყოს ასეთი ინვესტიციები რეგიონებში, ეს უკვე გაკეთებული ექნებოდა“, – ამბობს ნაირა სარგსიანი.

ასევე, არსებობს დიამეტრულად განსხვავებული მოსაზრება. საზოგადოებრივი ორგანიზაცია „ეკონომიკური უფლებების ცენტრის“ თავმჯდომარის, მოვსეს არისტაკესიანის განცხადებით, მოქმედ კანონს არ გააჩნია სოციალური მიმართულება და ვერ წყვეტს იმ ადამიანების პრობლემებს, რომლებსაც საცხოვრებელი ესაჭიროებათ.

მას მოქმედი კანონის გაუქმება აუცილებლად მიაჩნია. ექსპერტი მიიჩნევს, რომ მათ დასახმარებლად, ვისაც საცხოვრებელი სჭირდება, საუკეთესო საშუალებაა სოციალური საცხოვრებლის მშენებლობა, რომელიც უზრუნველყოფს ბინებით მათ, ვისაც ნამდვილად სჭირდება საცხოვრებელი ფართი:

„ოფიციალური მონაცემებით, კანონის მოქმედების 5 წლის განმავლობაში დაახლოებით 40 მლნ დრამი (83 მლნ დოლარზე მეტი) არ შევიდა სახელმწიფო ბიუჯეტში საშემოსავლო გადასახადის სახით, რის შედეგადაც გამდიდრდნენ შეძლებული ადამიანები თანაც, 750-მა ადამიანმა კანონით ერთზე მეტჯერ ისარგებლა. ესე იგი, ადამიანებმა, რომლებმაც ამ უფლებით ისარგებლეს, რამდენიმე ბინა შეიძინეს, სოციალური პრობლემები ვერ გადაწყდა, ვიღაც უკანონოდ გამდიდრდა“.  

პანიკა დეველოპერებს შორის

კანონპროექტის მიხედვით, შემოთავაზებული შეზღუდვები არ შეეხება ნებართვებს მშენებლობებზე, რომლებიც 2022 წლის 1 იანვრამდე გაიცემა. ექსპერტების აზრით, დადგენილია მოკლე ვადა, რამაც ასევე შეიძლება უარყოფით შედეგები გამოიწვიოს.

„უახლოეს ერთ-ორ წელიწადში დაიწყება ხელოვნური სამშენებლო ბუმი – საპნის ბუშტი, ვინაიდან დეველოპერები გაეშურებიან მშენებლობის ნებართვის სასწრაფოდ მისაღებად. ქვეყნის მცხოვრებლები კი  გადაწყვეტენ გაუმართლებელ შესყიდვას, რადგან გაიაზრებენ, რომ თუმცა ჯერჯერობით ამისთვის მზად არ არია, ორი წლის შემდეგ ბინის შეძენას საერთოდ ვერ შეძლებენ. ამ ორი წლის შემდეგ ჩვენთან უფრო დიდი კრიზისი და ვარდნა მოხდება, მსესხებლებს კი იპოთეკის მომსახურების პრობლემები შეექმნებათ“, — მიაჩნია ნაირი სარგსიანს.

თუმცა, ეკონომიკის მინისტრმა საჯაროდ დადო პირობა, რომ სახელმწიფო ყველაფერს გააკეთებს იმისათვის, რომ სამშენებლო სფერო არ დაზარალდეს: 

„მივმართავ დეველოპერებს: არ იფიქროთ, რომ სახელმწიფომ სფეროსადმი თავისი დამოკიდებულება შეცვალა. ჩვენ გავაგრძელებთ ბიზნესის მხარდაჭერას და ყურადღებით დავაკვირდებით მოვლენების განვითარებას“.

რას სთავაზობენ სპეციალისტები

ექსპერტების აზრით, პროგრამის ეფექტიანობისა და თანაბარი ტერიტორიული განვითარებისთვის აუცილებელია, საკანონმდებლო ცვლილებების შეტანამდე რეგიონების პრობლემების მიმართ ღრმა მიდგომის გამოვლენა.

„რეგიონებში ჯერ საჭიროა მოსახლეობის ცხოვრების დონის ამაღლება. ანუ ხელისუფლებამ ისეთი საინვესტიციო პოლიტიკა უნდა გაატაროს, რომ იქ ინვესტიციები მომხიბვლელი გახდეს. მაგალითად, შეიძლება დადგინდეს ზონები, რომლებიც გათავისუფლებული იქნება გადასახადებისგან, მიეცეთ სუბსიდიები, შეიქმნას სამუშაო ადგილები.

ჯერ საჭიროა მოსახლეობის უზრუნველყოფა შემოსავლის მიღების შესაძლებლობით, სახლები კი ამის შემდეგ უნდა აშენდეს და თანაც არა მხოლოდ საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნებით, არამედ დამატებითი ხელშეწყობით, რეგიონის მცხოვრებლების წასახალისებლად, შეიძინონ საცხოვრებელი. სახლების მშენებლობა – ნამდვილად არაა პირველი პუნქტი, რითაც რეგიონების პროპორციული განვითარება უნდა დაიწყოს“, –  ამბობს ეკონომისტი ნაირი სარგსიანი.

„სომხეთის დეველოპერთა ასოციაციის“ თავმჯდომარის გურგენ გრიგორიანის სიტყვებით, რეგიონებში საცხოვრებლების მშენებლობის საინვესტიციო პროგრამების აქტივიზაციის მთავარ პირობად მოთხოვნის სტიმულირება იქცევა:

„თუ სახელმწიფო შესაბამის პირობებს შექმნის, ადამიანები მაღალ ხელფასებს მიიღებენ, იქნება მოთხოვნა, დეველოპერები ამ მოთხოვნას შეამჩნევენ და ინვესტიციებს ჩადებენ“.

მშენებლობა ციფრებში

სომხეთის სტატისტიკის კომიტეტის მონაცემებით, ბოლო წლებში სამშენებლო სფეროში თანამიმდევრული ზრდა შეინიშნება. როგორც ექსპერტები მიიჩნევენ, ეს ეს დიდწილად იპოთეკური სესხებით ბინების შეძენისას საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნების სარგებლითაცაა განპირობებული.

2021 წლის პირველი კვარტლის მონაცემებით, სამშენებლო სფეროში ინვესტიციები 125 მლრდ 599 მლნ დრამს შეადგენს (დაახლოებით 262 მლნ დოლარს), რაც 10.8%-ით აღემატება გასული წლის ამავე პერიოდის მაჩვენებელს.

სამშენებლო სფეროში ინვესტიციების მოცულობით ლიდერობას უზარმაზარი სხვაობით აგრძელებს ერევანი.