Շինարարական բում Երևանում. աննախադեպ բարձր գները դեռ կպահպանվեն
Շինարարական բում Երևանում
Երևանում վերջին մի քանի տարիներն աչքի են ընկնում ակտիվ շինարարությամբ: Անշարժ գույքի շուկայի մասնագետներն ասում են՝ պահաջարկ կա, և շուկան արձագանքում է դրան:
Ըստ Վիճակագրական կոմիտեի հրապարակած տվյալների՝ Հայաստանում այս տարվա հունվար-ապրիլ ամիսներին իրականացվել է համարյա 95 մլրդ դրամի շինարարություն։ Դա 16 տոկոսով ավելի մեծ գումար է, քան նախորդ տարվա առաջին 4 ամիսների ծախսը: Ընդ որում, անշարժ գույքի շուկայում ներդրումներ են կատարում թե օտարերկրյա, թե տեղական ընկերությունները։
Բոլոր մանրամասները՝ շինարարության ծավալների, մայրաքաղաքում և դրանից դուրս գների, հիփոթեկային վարկերի և նորակառույցներում բնակարանների հասանելիության մասին։
- Ինչպե՞ս պահել աշխատանքային միգրանտներին Հայաստանում․ ԵՄ նոր առաջարկը
- «Այստեղ կապրեմ, քանի դեռ իմ երկրում անհանգիստ է»։ Հայաստանում ապաստան հայցողների մասին
- Ինչպես փոխել գյուղի կյանքը․ SMART-մոտեցում, որն աշխատեց Հայաստանում
Բնակարան փնտրողի պատմությունը
Արմինե Ավալյանը հետևում է բնակարանների գներին թե՛ նորակառույցներում, թե՛ երկրորդական շուկայում, որպեսզի հիփոթեքային վարկավորմամբ երկու սենյականոց բնակարան գնի:
Ասում է՝ գները շատ արագ են փոփոխվում, փոքր մակերեսով բնակարաններն էլ արագ են սպառվում.
«Ծիծաղելի կարող է հնչել, սակայն մինչև հասցնում եմ հարցում ներկայացնել բանկ, որպեսզի հասկանամ իմ վարկունակությունը հավանածս բնակարանը գնելու համար, ժամերի ընթացքում այն վաճառված է լինում: Հիմնականում հարյուր և ավելի քառակուսիով բնակարաններն են համեմատաբար դժվար վաճառվում»:
Արմինեն կարծում է, որ երկրորդային շուկայի գներն ու առաջարկները խիստ անհամապատասխան են իրար։ Հատկապես, երբ բրոքերները իմանում են, որ բնակարանը ցանկանում ես գնել հիփոթեքային վարկով, արհեստական խոչընդոտներ են ստեղծում գնի, ժամկետների, կանխավճարի հետ կապված:
«Հայտարարության մեջ, օրինակ, գրված է, որ բնակարանը կապիտալ վերանորոգված է և բնակեցված չէ։ Երբ գնում ես տեսնելու, պարզվում է՝ նորոգվել է մի հինգ տարի առաջ և բնակիչներ կան այնտեղ, պարզապես հին նկարներով է այն ներկայացված: Անկեղծ ասած, թե՛ նոր, թե՛ հին բնակարան գնելու դեպքում պետք է շատ զգույշ լինել և անպայման ծանոթ-բարեկամ խորհրդատու ունենալ»,-ասում է նա:
Բնակարան գնելու ցանկությունը նրան արդեն Երևանից դուրս տարածքներ է տարել՝ Աբովյան, Էջմիածին և այլ հարակից բնակավայրեր, որովհետև մայրաքաղաքից դուրս գները զգալիորեն ցածր են:
Շինարարության ծավալները
Ըստ Վիճակագրական կոմիտեի, շինարարության ծավալները 2022 թ-ին նախորդ տարվա համեմատ աճել են 12.5 %—ով: Այդ ծավալների 43.3 %-ն իրականացվել է Երևանում, իսկ Կոտայքի մարզում՝ 11.8 %-ը: Միաժամանակ թե փորձագետները, թե իշխանությունները խոսում են այն մասին, որ շինարարության կենտրոնացումը Երևանում չի նպաստում համայքների զարգացմանը: Թեև ըստ մասնագետների, իրավիճակը կփոխվի, քանի որ 2025թ-ից Երևանում այլևս չի գործելու հիփոթեկային վարկերի դեպքում եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը:
Ըստ այս օրենքի՝ նորակառույց շենքում հենց կառուցապատողից բնակարան գնելու դեպքում հնարավոր է հիփոթեքի տոկոսները վճարել աշխատավարձից պահվող եկամտահարկի հաշվին։
Այս օրենքը մեկնարկել է 2015թ-ից: Ի սկզբանե ծրագիրը նպատակ է ունեցել աջակցել ցածր ու միջին եկամուտ ունեցողներին բնակարաններ ձեռք բերելու հարցում, ինչպես նաև զարկ տալ նորակառույց շենքերի կառուցմանը:
Սակայն տարիների ընթացքում պետական բյուջեից վարկառուների վերադարձող գումարների չափը աճել է: Ըստ Հայաստանի կառավարության, այս ծրագիրը բյուջեի համար մեծ բեռ է դարձել, այն երկար շարունակելու անհրաժեշտություն այլևս չկա: Հատկապես որ ծրագրի արդյունքում բնակարանաշինությունը հիմնականում կենտրոնացած է Երևանում:
Կառուցապատողները, այս իրողությունը հաշվի առնելով, սկսել են Երևանին շատ մոտ տարածքներում հետաքրքիր շինարարական նախագծեր իրականացնել։ Դրանք, որպես կանոն, ավելի մեծ, հարմարավետ, կանաչ ու մաքուր միջավայր են խոստանում:
Վարձակալության գները մեղմվել է
Ինչպես անշարժ գույքի առքի, այնպես էլ վարձակալության դեպքում անցած տարի աննախադեպ պահանջարկ կար:
«Վարձակալության գները 2022թ-ի ապրիլ-մայիս ամիսներին պիկի վրա էին: Բնակարանը, որ նախկինում արժեր 100-120 հազար դրամ, հանձնվում էր չորս անգամ ավելի թանկ՝ մինչև 400 հազարով: Սա պայմանավորված էր ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով դեպի Հայաստան ռուսաստանցիների ներհոսքով»,- բացատրում է բրոքեր Ասատուր Ստեփանյանը:
Նրա խոսքով, Հայաստան ժամանած 130 հազար ՌԴ քաղաքացիներից միայն կեսը, 65 հազարը մնացին Հայաստանում, քանի որ տների վարձավճարներն այստեղ հարևան երկրների (Վրաստան, Թուրքիա) համեմատ ավելի թանկ են:
«Այս իրավիճակը անհարմարություն առաջացրեց Հայաստանի այն քաղաքացիների համար, որոնք վարձով էին ապրում: Տանտերերը թռիչքաձև բարձրացնում էին տան գները՝ հայ վարձակալներին փոխելով ռուսներով: Այս ֆոնին բարձրացան նաև Էջմիածին, Աբովյան, Նոր Հաճն, Գյումրի, Արարատ, Աշտարակ քաղաքների վարձակալության տրվող տների գները»,- ասում է մասնագետը:
Նրա խոսքով, այս տարվա փետրվարից վարձակալության գները սկսել են նվազել, քանի որ ռուսաստանցիների ներհոսքը նվազում է, տեղափոխությունը Հայաստանից այլ երկրներ՝ աճում:
Անշարժ գույքի շուկան գրավիչ է ներդրումների համար
«Silver REA» անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովի գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի շուկան սկսել է ակտիվանալ վերջին հինգ տարիների ընթացքում.
«Թեև գների բարձրացումը սկսել էր մինչև 2018-ի «թավշյա հեղափոխությունը», սակայն պահանջարկի տեմպը նկատելի դարձավ քաղաքական իրադարձություններից հետո: Նախ սփյուռքահայերը սկսեցին Երևանում բնակարաններ գնել, այնուհետև եկամտահարկի վերադարձի օրենքը մեծապես խթանեց պահաջարկը»:
Նրա խոսքով, թե՛ օտարերկրյա, թե՛ տեղական ընկերությունների համար անշարժ գույքի շուկայում ներդրումները գրավիչ դարձան: Եթե մի դեպքում շինարարություն մտավ խնայողությունը, ապա մյուս դեպքում՝ բանկային միջոցները վարկերի տեսքով:
Մասնագետն ասում է, եթե նորակառույցների դեպքում գները ձևավորվում են շուկայի վերլուծության, մրցակցային դաշտի գործոններով պայմանավորված, ապա երկրորդային շուկայում գները որոշում են ֆիզիկական անձիք։ Ու նրանք դա անում են հիմնականում ոչ տրամաբանված:
«Երկրորդային շուկայում ևս մեծ պահանջարկ կա, այն ձևավորում են հիմնականում սփյուռքում ապրող մեր հայրենակիցները: Նրանց մեծ մասը Հայաստանում հարազատներ, ընկերներ ունեն և ժամանակ առ ժամանակ գալիս են այստեղ: Կացության համար վարձելու կամ հյուրանոցում տեղավորվելու փոխարեն նախընտրում են բնակարան ձեռք բերել և այն հետագայում տալ վարձակալության»,- ասում է Հարությունովը:
Մյուս կողմից ռուս-ուկրակինական պատերազմը, ըստ նրա, Ռուսաստանի քաղաքացիություն ունեցող հայերին ու ազգությամբ ռուսներին խթանեց, որպեսզի Երևանում անշարժ գույք ձեռքբերեն:
«Լուրջ գործոնն էր նաև տարադրամի փոխարժեքի նվազումը: Մարդիկ որոշեցին իրենց խնայողությունները հանել բանկերից և ներդրում անել անշարժ գույքի շուկայում: Թեև հիմա վարձակալության գները անցած տարվա համեմատ իջել են, սակայն այս պահին անգամ եկամտաբերությունն ավելի է, քանի բանկային ավանդների տոկոսները»,- ասում է նա:
Անշարժ գույքի գնորդների մեծ մասը երկրից դուրս ապրող հայերն են
«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը հաստատում է, որ այս պահին ևս Երևանում անշարժ գույքի հիմնական գնորդները Հայաստանից դուրս ապրող հայերն են.
«Թե՛ վերջին տարիներին Հայաստանից գնացած, թե՛ դրսում ապրող հայերի արդեն երրորդ սերնդի ներկայացուցիչները, որոնք նաև այստեղ հեշտորեն երկքաղաքացիություն են ստանում, ակտիվ են պահում անշարժ գույքի վաճառքների տեմպերը: Նրանք տարբեր պատճառներ ունեն այստեղ գույք ունենալու, հիմնականում՝ անվտանգային: Օրինակ, Ռուսաստանի դեպքում դեռ մեծ անորոշություն կա, և այնտեղ ապրող հայերն ուզում են Հայաստանում տուն ունենալ»:
Ասում է, որ պատճառներից մեկն էլ խնայողությունների բաշխումն է։ Դրսում ապրող հայերի համար Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան այլընտրանքային ներդրման տարբերակ է:
Նրա խոսքով, նախորդ տարվա համեմատ վարձակալության գները նվազել են 30-40 տոկոսով։ Համեմատաբար նվազել է նաև առքուվաճառքը, բայց դա ամենևին չի ազդել անշարժ գույքի գների վրա:
«2022-ը բումային էր թե վարձակալության, թե վաճառքների տեսանկյունից: Առաջիկայում շինարարության ծավալները կպահպանվեն, որովհետև դեռևս պահանջարկ կա: Եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը շուտով դուրս կգա Երևանից։ Ու այդ պատճառով հիմա արդեն Երևանին շատ մոտ տարածքներում (Զովունի, Ծաղկաձոր, Աբովյան և այլն) ակտիվ կառուցապատում է ընթանում»,- նշում է Դանիելյանը:
Իսկ հեռավոր համայնքներում շինարարությունն ակտիվացնելու համար մասնագետներն առաջարկում են մարզեր տեղափոխել որոշ գերատեսչություններ, կրթական, բանկային և այլ հաստատություններ:
Հետևեք մեզ — Facebook | Youtube | Telegram
Շինարարական բում Երևանում
