В Ереване строительный бум, запредельно высокие цены на жилье пока сохранятся
Строительный бум в Ереване
Последние несколько лет в городе заметно активизировалось строительство жилых комплексов. Риэлторы говорят, что так рынок реагирует на спрос.
По данным статистического комитета, в январе-апреле этого года в Армении потрачены на строительство почти 95 миллиардов драмов [около $247,3 млн]. Это на 16 процентов больше, чем за первые четыре месяца прошлого года. Причем инвестируют в рынок недвижимости как местные, так и иностранные компании.
Все подробности о причинах бума, объемах строительства, ценах в столице и за ее пределами, ипотечных кредитах и главных покупателях.
- Как удержать трудовых мигрантов в Армении? Новое предложение ЕС
- «Пока в моей стране неспокойно, я поживу здесь». О тех, кто ищет убежища в Армении
- Как поменять жизнь в селе: SMART-подход, который сработал в Армении
«Квартиры продаются в течение нескольких часов»
Арминэ Авалян следит за ценами на квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру по ипотечному кредиту.
Она говорит, цены быстро меняются, еще быстрее раскупаются квартиры с небольшой жилплощадью:
«Это может показаться забавным, но пока я подаю запрос в банк, чтобы понять мою кредитоспособность для покупки понравившейся квартиры, она в течение нескольких часов продается. Чуть дольше продаются квартиры площадью в сто и более квадратных метров».
Арминэ считает, что на вторичном рынке жилья цены не соответствуют предложению. Особенно, когда посредники узнают, что хочешь приобрести квартиру по ипотечному кредиту, они создают искусственные препятствия по цене, срокам и предоплате.
«В объявлении, например, написано, что квартира полностью отремонтирована и не заселена. Когда приходишь посмотреть, оказывается, что она отремонтирована лет пять назад, там кто-то живет, а к объявлению были приложены старые фотографии. Честно говоря, при покупке и новой, и старой квартиры нужно быть очень внимательным. И обязательно иметь хорошего консультанта, которому доверяешь», — говорит она.
Желание скорее приобрести квартиру уже заставило Арминэ искать жилье за пределами Еревана – в городах Абовян, Эчмиадзин и других местах, находящихся недалеко от столицы. Здесь цены на квартиры значительно ниже.
Данные по объемам строительства
Из Статистического комитета сообщают, что объемы строительства в 2022 году выросли по сравнению с предыдущим на 12,5 процента. В Ереване строилось 43,3 процента, в Котайкской области, прилегающей к столице, – 11,8 процента. Власти страны постоянно говорят о том, что концентрация строительства в Ереване не способствует развитию регионов. Эксперты прогнозируют изменение ситуации с 2025 года, когда в столице больше не будет действовать закон о возврате подоходного налога при выплате ипотечных кредитов.
Согласно этому закону, в случае приобретения квартиры в новостройке у самого застройщика, проценты по ипотеке выплачиваются за счет удерживаемого с зарплаты подоходного налога.
Этот закон начал действовать в 2015 году. Изначально целью программы было поддержать людей с небольшим и средним доходом, чтобы они могли приобрести квартиры, а также стимулировать строительство новостроек.
Однако с годами сумма, возвращаемая заемщикам из госбюджета, увеличилась. И в правительстве посчитали, что эта программа стала большим бременем для бюджета, необходимости в ее длительном продолжении нет. Тем более, что в результате реализации проекта жилищное строительство сосредоточилось в Ереване.
Застройщики, учитывая изменение ситуации, уже приступили к реализации интересных строительных проектов на прилежащих к Еревану территориях. Как правило, здесь потенциальным покупателям жилья обещают большую площадь и более комфортабельные условия в зданиях среди зеленых массивов.
Цены на аренду жилья снизились
В прошлом году был беспрецедентный спрос как на приобретение, так и аренду недвижимости.
«Пик на аренду пришелся на апрель-май 2022 года, цены подскочили в четыре раза. Квартиру, которую раньше арендовали за 100-120 тысяч драмов [около $260-310], сдавали за 400 тысяч [около $1 040]. Это было связано с переездом в Армению тысяч россиян в результате российско-украинской войны», — объясняет брокер Асатур Степанян.
По его словам, из 130 тысяч граждан России, приехавших в Армению, только половина, примерно 65 тысяч, человек решили остаться, потому что аренда жилья здесь дороже, чем в соседних Грузии и Турции.
«Эта ситуация создала проблемы и для граждан Армении, проживающих в квартирах по найму. Их владельцы резко подняли цены на жилье, сменив арендующих армян на русских. На этом фоне поднялись цены на аренду домов и в городах Эчмиадзин, Абовян, Нор Ачин, Гюмри, Арарат, Аштарак. Но с февраля этого года арендная плата стала снижаться, потому что приезжают меньше россиян, а миграция из Армении в другие страны растет», — объясняет специалист.
Рынок недвижимости стал привлекательным для инвестиций
Рынок активизировался в последние пять лет, говорит руководитель агентства недвижимости Silver REA Андраник Арутюнов:
«Хотя цены на недвижимость стали расти до «бархатной революции» 2018 года, рост спроса стал заметен после этих политических событий. Сначала квартиры в Ереване начали покупать армяне, проживающие в других странах. Затем сильно подстегнул спрос закон о возврате подоходного налога».
Инвестиции в рынок недвижимости стали привлекательными как для иностранных, так и для местных компаний, говорит эксперт. Если в одном случае на строительство шли сбережения, то в другом случае – банковские средства в виде кредитов:
«В случае с новостройками цены формируются за счет анализа рынка и факторов конкуренции, а на вторичном рынке цены определяются физическими лицами. И делают они это в основном нелогично.
На вторичном рынке также есть большой спрос, он формируется в основном за счет наших соотечественников, проживающих в зарубежных странах. Большинство из них имеют родственников и друзей в Армении и время от времени приезжают на родину. Вместо того, чтобы снимать квартиры или жить в гостинице, они предпочитают приобрести квартиру и сдавать ее по найму».
С другой стороны, российско-украинская война, по словам Арутюнова, подтолкнула армян с российским гражданством и русских по национальности покупать недвижимость в Ереване:
«Спад курса валюты также стал серьезным фактором. Люди решили снять свои сбережения из банков и вложить их в рынок недвижимости. Хотя цены на аренду жилья снизились по сравнению с прошлым годом, даже сейчас доходность выше, чем проценты по банковским вкладам».
Большинство покупателей недвижимости – зарубежные армяне
Сейчас основными покупателями недвижимости в Ереване являются армяне, проживающие за рубежом, утверждает директор агентства недвижимости «Кентрон» Ваге Даниелян:
«Активный темп продаж недвижимости поддерживают как армяне, недавно выехавшие из страны, так и представители уже третьего поколения армян, проживающих за границей, которые, к тому же, легко получают здесь двойное гражданство. Они по разным причинам хотят владеть здесь недвижимостью, главная – безопасность. Например, в случае с Россией, пока там неопределенная ситуация, живущие там армяне хотят иметь жилье в Армении».
Другой причиной, по его мнению, является диверсификация сбережений. Для армян, проживающих за рубежом, армянский рынок недвижимости является альтернативой для вложений.
Цены на аренду жилья по сравнению с прошлым годом снизились на 30-40 процентов. Сравнительно меньше и сделок по купле и продаже, но это никак не отразилось на ценах на недвижимость.
«2022 год был бумом как с точки зрения аренды жилья, так и продаж. В ближайшее время темпы строительства сохранятся, потому что спрос еще есть. Программа возврата подоходного налога скоро завершится в Ереване. И поэтому активное строительство сейчас идет на территориях, находящихся очень близко к Еревану», — говорит Даниелян.
А для того, чтобы в отдаленных населенных пунктах также началось активное строительство, эксперты предлагают переехать в регионы различным государственным ведомствам, банкам и университетам.
Подписывайтесь на нас — Twitter | Facebook | Telegram | Instagram | Youtube
Строительный бум в Ереване
