Как приток российских граждан повлиял на рынок недвижимости Армении
Влияние переезда россиян
Воздействие российско-украинской войны на жизнь в Армении, в частности, экономику страны, по-разному оценивают в правительстве и независимые эксперты. Однако все сходятся в том, что определенный процент экономического роста обусловлен именно этим фактором.
В рамках этого журналистского расследования была предпринята попытка выяснить, какое влияние на рынок недвижимости Армении оказал масштабный переезд в страну российских граждан.
Выяснилось, что значительная часть россиян не намерена оставаться в Армении надолго и ищет возможности выехать в другие страны. Следовательно, все положительные и отрицательные изменения, связанные с их приездом в Армению, носят временный характер.
- Российская компания Wildberries в Армении. Зависимость или свобода выбора?
- «2023 год был достаточно успешным для Армении» – оценка министра финансов
- Прошлый год – в материалах JAMews из Армении: десятка лучших
Рост арендной платы квартир
Анна живет в Ереване в квартире по найму. Она одна из тех, кто на себе испытал неудобства, связанные с приездом большого числа российских граждан в Армению. В марте 2022 года, когда начался приток, владелец квартиры сначала потребовал с нее сумму, в два раза превышающую ежемесячную плату. Вместо 100 тысяч драмов [около $200] он запросили 200 тысяч [около $500], а затем и вовсе выставил из квартиры.
«Он мне дал всего неделю, чтобы освободить квартиру. Поскольку у меня не было договора аренды с собственником, мне пришлось выполнить его требование. В результате я оказалась на улице и была вынуждена просить знакомых приютить меня, пока найду другую квартиру. Понятно, что меня выселили, так как переехавшим в Армению россиянам сдавали жилье дороже», — вспоминает Анна.
Как отразился наплыв релокантов на рынке аренды недвижимости
В Армении нет официальных данных о том, насколько возросли цены на аренду квартир и частных домов.
«Комитет кадастра не проводит анализа арендных ставок. Во-первых, из-за небольшого числа зарегистрированных сделок, а также в связи с тем, что в договорах указывается нереальная [не соответствующая действительности] сумма квартплаты», — говорит заместитель председателя комитета Арам Гугарац.
Государство почти никак не контролирует рынок аренды недвижимости. Согласно действующему законодательству, при сдаче жилья по найму собственник обязан уплатить подоходный налог в размере 10 процентов от суммы сделки. Однако большинство не документирует сделку и ничего не платит в госказну.
Риелторы заявляют, что российско-украинская война существенно повлияла на ситуацию на рынке недвижимости в Армении. Причем больше на арендную плату, чем на цены купли-продажи.
«Из-за притока россиян арендная плата поднялась в два-три раза. И только в последние пять-шесть месяцев, вместе с отъездом части россиян из страны, появлением большего числа выгодных предложений на первичном рынке недвижимости, а также снижением спроса, цены на аренду немного снизились», — говорит экономист Сурен Парсян.
Как воздействовал приток россиян на цены жилья
Приезд россиян вследствие украинской войны занимает третье место по уровню воздействия на цены рынка недвижимости, считает экономист Армен Ктоян. Первенство он отдает закону о возврате подоходного налога при выплате ипотечных кредитов, точнее, приближению срока его отмены в столице.
Согласно этому закону, в случае приобретения квартиры в новостройке у самого застройщика, проценты по ипотеке выплачиваются за счет удерживаемого с зарплаты подоходного налога. Он начал действовать в 2015 году. Изначально целью программы было поддержать людей с небольшим и средним доходом, чтобы они могли приобрести квартиры, а также стимулировать строительство новостроек.
Затем и власти, и эксперты заговорили о том, что концентрация строительства в Ереване не способствует развитию регионов. Уже принято решение о том, что с 2025 года в столице больше не будет действовать закон о возврате подоходного налога при выплате ипотечных кредитов. Это и привело к увеличению спроса и повышению цен.
«В любом случае приток релокантов можно считать одним из главных факторов повышения цен. И это касается как аренды, так и цен недвижимости, выставленной на продажу», — говорит Ктоян.
В итоге вследствие притока в страну тысяч релокантов, а также внутренних факторов в 2022 году цена 1 квадратного метра в многоквартирных домах Еревана выросла на 13,9 процента по сравнению с 2021 годом. Тогда как в 2021 году, по сравнению с 2020-м, цены ненамного, но снизились (на 0,02%).
Примечательно, что рост цен на жилье в регионах в 2022 году был более значительным. Тут цены повысились по сравнению с 2021 годом на 18,9 процента. Несмотря на это, в областях жилье дешевле, чем в столице.
В 2022 году больше всего сделок по продаже недвижимости зафиксированы в Ереване. Они составили 33,5 процента всех сделок по Армении.
«С января 2022 года мы периодически фиксируем рост цен и числа сделок на рынке недвижимости. Эта тенденция сохранялась и в июле-августе 2023 года. Это объясняется, в частности, ростом спроса платежеспособных покупателей», — говорит заместитель председателя Комитета кадастра Арам Гугарац.
Немногие из россиян покупают недвижимость в Армении
С 2022 года интерес россиян к недвижимости в Армении в целом возрос. Но число сделок по приобретению жилья в целом невелико.
За прошлый год они приобрели в Армении 1 207 объектов недвижимости. И это составляет 62 процента от общего числа сделок, совершенных иностранными гражданами.
В 2022 году россияне приобрели на 31 процент больше недвижимости по сравнению с предыдущим годом. Это самый высокий процент роста в течение последних пяти лет.
В 2021 и 2020 годах граждане России приобрели 833 и 767 квартир/домов. И это составило соответственно 52,4 процента и 56 процентов от общего числа покупок недвижимости иностранцами.
В первом полугодии 2023 года граждане России приобрели 579 объектов недвижимости, что составляет 64,6 процента от общего числа сделок, зарегистрированных иностранцами.
Количество сделок по приобретению жилья россиянами очень небольшое и в соотношении с тем, сколько их сейчас находится в Армении.
По данным Службы национальной безопасности Армении, по состоянию на 30 июня 2023 года, после начала российско-украинской войны, в страну въехали и задержались на 28 и более дней 133 352 человека.
Большинство покупателей – армяне по национальности
«Кадастр недвижимости выдает показатели на основании гражданства покупателя, без фиксации национальности. Но мы в процессе работы с клиентами понимаем, что значительная часть покупателей – армяне, являющиеся гражданами России.
Многие из них приехали в Армению, когда началась российско-украинская война, опасаясь мобилизации. И поскольку менталитет армян таков, что армянин должен иметь дом в Армении, они стали покупать недвижимость на родине», — рассказывает директор агентства недвижимости Silver Rea Андраник Арутюнов.
Возглавляемое им агентство помогло приобрести жилье и многим русским по национальности. Арутюнов условно делит их на две группы:
«К первой группе относятся те, кто купил недвижимость для проживания. Во вторую группу входят те, кто рассматривал приобретение с точки зрения инвестирования своих средств. Они приобрели одну или несколько квартир, частных домов, чтобы сдавать их другим релокантам по высоким ценам».
По данным Комитета кадастра, граждан России больше интересуют квартиры. В 2022 году более половины приобретенного ими жилья (55,6 процента) – квартиры.
«С экономической точки зрения Армения не интересна россиянам»
Число сделок по приобретению бизнес-помещений гораздо меньше. В 2022 году граждане России купили в Армении
- 11 промышленных помещений (в 2021 году – 14),
- 52 сооружения общественного назначения (в 2021 году – 43),
- 4 земельных участка сельскохозяйственного назначения (в 2021 году – 3).
«Это значит, что им нужно было только жилье. Большинству из них с экономической точки зрения Армения не интересна», — говорит Арутюнов.
Армянские эксперты считают, что это объясняется профессиональными особенностями значительной части релокантов. Они могут позволить себе работать дистанционно, откуда угодно, а также легко переезжать в другую страну.
В этом контексте приобретение помещений промышленного или общественного назначения бессмысленно. Некоторые из приезжих предпочли арендовать офисные помещения, а не покупать, чтобы в случае необходимости можно было без промедления выехать в другую страну.
В 2022 году в аренду россиянам сдано 4 736 зданий общественного назначения, что примерно на 500 больше, чем в 2021 году. В 2021 году было арендовано на 350 общественных сооружений больше, чем в 2020-м.
«Когда началась российско-украинская война, подавляющее большинство релокантов первого потока были IT-специалистами. Мы уже тогда говорили, что Армения не может связывать с ними долгосрочных планов. При переезде из одной страны в другую им нужно забрать с собой только ноутбук», — говорит экономист Наири Саргсян.
«Армения – транзитная страна, особенно для IT-специалистов»
Олег (имя изменено) – программист. Переехал из России в Ереван в мае 2022 года и в ближайшее время планирует уехать.
За квартиру в центральной части города он ежемесячно платит 320 тысяч драмов [около $800]. Говорит, что ему повезло, нашел жилье в то время, когда цены в Армении немного стабилизировались.
Жалуется, что в Ереване не только жилье дорого обходится, но и продукты, одежда:
«Когда мы сравниваем цены на аренду жилья в Ереване с некоторыми европейскими странами, то оказывается, что там примерно на 18 процентов дешевле».
Самым большим преимуществом Армении для себя и своих коллег Олег считает налоговые льготы:
«Однако этого недостаточно для того, чтобы рассматривать Армению как место постоянного проживания. Армения – транзитная страна, особенно для нас, представителей сферы IT».
Олег говорит, решил покинуть Армению, учитывая также напряженность на границе, возможность армяно-азербайджанских военных столкновений:
«Я мог бы подумать о том, чтобы задержаться, если бы правительство Армении в конце концов стало бы контролировать рынок аренды недвижимости. Если бы квартплата снизилась на 50 процентов».
Но пока такого не предвидится, и семья Олега обсуждает список возможных стран для переезда.
Цены на жилье стали неподъемными для переселившихся в Армению карабахских армян
Между тем, вследствие наплыва релокантов базовые цены аренды выросли вдвое. И теперь это ударило по карману карабахских армян, переселившихся в Армению. После военной операции Азербайджана в Нагорном Карабахе 19 сентября 2023 года более 100 тысяч человек приехали в Армению. Им очень сложно найти жилье по найму, так как свободных квартир и домов почти нет – по крайней мере в столице, а платить за них сейчас приходится уже в три раза дороже, чем в 2020 году.
«Для многих из них это неподъемная сумма. В отличие от приехавших в Армению россиян, большинство из которых – люди с высокими доходами. Для русских нормально снимать жилье за 800-1000 долларов», — говорит Арутюнов.
Армения не смогла удержать большинство российских релокантов
Согласно данным, предоставленным статкомитетом Армении,
в 2022 году
• в Армению въехали 1 129 829 граждан России,
• выехали 1 064 680.
За первое полугодие 2023 года
• в Армению въехали 776 623,
• выехал 753 141 человек.
Группа социальных исследователей Exodus-22 провела опрос среди переехавших в 2022 году в Армению россиян. И оказалось, что большинство, а именно 57 процентов, намерены уехать.
«Учитывая и анализируя условия в соседних странах, релоканты заметили, что в Грузии для них более благоприятная ситуация. В результате большинство из них уже переехали. Армения не смогла удержать российских релокантов, в отличие от Грузии, у которой сложные отношения с РФ», — говорит экономист Наири Саргсян.
Споры о влиянии украинской войны на экономический рост
В какой степени ситуация, создавшаяся вследствие российско-украинской войны, повлияла на показатель экономического роста Армении? Мнение экспертов и подсчеты правительства сильно различаются.
В 2022 году в Армении экономический рост в Армении составил 14,2 процента. Правительство объявило результат беспрецедентным, поскольку прогнозировался рост на уровне семи-девяти процентов. Для сравнения, в 2021 году рост составил 5,8 процента. Лучший показатель за последние пять лет был зафиксирован в 2019 году – 7,6 процента.
Из минфина сообщают, что провели серьезное исследование. По его итогам пять-шесть процентов экономического роста напрямую связаны с последствиями российско-украинской войны. Речь идет о масштабном притоке релокантов, резком увеличении экспорта товаров из Армении в РФ, большом притоке капитала и компаний из России.
Однако экономист Наири Саргсян считает, что зарегистрированный в стране экономический рост почти полностью обусловлен российско-украинской войной:
«Правительство Армении ничего не сделало для экономического роста. Экономическая активность полностью объясняется влиянием российско-украинской войны, переселением в страну релокантов и прибытием большого числа туристов».
Экономист Армен Ктоян придерживается следующего мнения:
«Я бы сказал, что влияние составляет минимум пять-шесть процентов. Это наименьший показатель, о котором мы можем говорить. Возможно, реальный показатель выше и составляет даже семь процентов».
Фактически, по оценке правительства, только 35 процентов экономического роста обусловлено влиянием российско-украинской войны, а по оценкам экспертов, этот показатель колеблется от 50 до 100 процентов.
Выводы
Большинство граждан России рассматривают Армению как транзитную или туристическую страну. Приток большого числа россиян оказал существенное и более долгосрочное влияние на рынок аренды недвижимости. Влияние на рынок купли-продажи жилья было менее заметным и краткосрочным.
Расследование было проведено в рамках Сети журналисток-расследовательниц (Women Investigative Journalists Network, WIJN) при поддержке International Media Support (IMS). Юридическое сопровождение материала осуществлено при поддержке проекта UNESCO
Подписывайтесь на нас — Twitter | Facebook | Telegram | Instagram | Youtube
Влияние переезда россиян
