ՌԴ քաղաքացիների ներհոսքի ազդեցությունը հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայի վրա
Ռուսաստանցիների ազդեցությունը
Ռուս-ուկրաինական պատերազմի ազդեցությունը Հայաստանի տարբեր ոլորտների, այդ թվում տնտեսության վրա կառավարությունն ու փորձագետները տարբեր կերպ են գնահատում: Սակայն համամիտ են այն հարցում, որ տնտեսական աճի որոշակի տոկոսը պայմանավորված է հենց այս հանգամանքով։
Այս լրագրողական հետազոտության շրջանակում փորձ է կատարվել պարզել, թե ինչ ազդեցություն է ունեցել մարդկանց մեծածավալ ներհոսքը հատկապես Հայաստանի անշարժ գույքի առքուվաճառքի ու վարձակալության շուկայի վրա։
Հետազոտության արդյունքում պարզվել է, որ ռուսաստանցիների զգալի մասը չի դիտարկում Հայաստանը որպես մշտական բնակության վայր և մտադիր է մեկնել այլ երկրներ։ Հետևաբար, բոլոր թե դրական, թե բացասական փոփոխությունները ժամանակավոր են։
- Wildberries-ը Հայաստանում. կախվածությո՞ւն, թե՞ ընտրության ազատություն
- «2023 թ.-ը բավականին հաջող տարի էր ՀՀ համար». Ֆինանսների նախարար
- JAMews-ի լավագույն նյութերը Հայաստանից․ անցած տարվա թոփ տասնյակը
Վարձակալության գների աճ
Վարձակալական հիմունքներով Երևանում բնակվող Աննան մեկն է նրանցից, ով իր մաշկի վրա է զգացել Հայաստանում բազմաթիվ ռելոկանտների հայտնվելու հետևանքով առաջացած անհարմարությունները։ 2022 թվականի մարտին, ռուսաստանցիների ակտիվ ներհոսքի ժամանակ բնակարանի տերը նախ կրկնապատկել է ամսավճարի չափը՝ 100.000-ից դարձնելով 200.000 դրամ, ապա ստիպել նրան օր առաջ ազատել բնակարանը:
«Ինձ ընդամենը մեկ շաբաթ ժամանակ տրվեց՝ բնակարանն ազատելու համար: Քանի որ սեփականատիրոջ հետ վարձակալության պայմանագիր չունեի, ստիպված եղա կատարել նրա պահանջը: Արդյունքում ես հայտնվեցի դրսում ու ստիպված էի դիմել բարեկամներիս՝ մի քանի օրով ապաստան տրամադրելու համար։ Հասկանալի է, որ Հայաստան տեղափոխված ռուսներին բնակարանը ավելի բարձր գնով էր հաջողվել հանձնել»,- հիշում է Աննան:
Ռելոկանտների ներհոսքի ազդեցությունը վարձակալության շուկայում
Պաշտոնական տվյալներ այն մասին, թե որքանով են աճել անշարժ գույքի վարձակալության գները Հայաստանում, չկան:
«Կադաստրի կոմիտեն վարձավճարների վերլուծություն չի իրականացնում՝ գրանցված գործարքների նվազ քանակի և կնքված պայմանագրերում անիրատեսական վարձավճարների պատճառով»,- նշում է կոմիտեի նախագահի տեղակալ Արամ Գուգարացը:
Ընդհանրապես անշարժ գույքի վարձակալության շուկան պետությունը գրեթե չի վերահսկում: Գործողօրենքով` վարձակալությամբ բնակարան տրամադրելու դեպքում սեփականատերը պարտավոր է եկամտային հարկ վճարել՝ գործարքի 10 տոկոսի չափով։ Սեփականատերերի գերակշիռ մասը չի փաստաթղթավորում վարձակալության գործարքը և ոչինչ չի վճարում պետությանը։
Ոլորտի մասնագետները փաստում են՝ ռուս-ուկրաինական պատերազմը շեշտակի ազդել է անշարժ գույքի գների վրա: Ընդ որում, ռելոկանտների ազդեցությունն առավել մեծ է վարձակալության, քան անշարժ գույքի առքուվաճառքի դեպքում:
«Ռուսների՝ ներհոսքով պայմանավորված մոտ 2-3 անգամ բարձրացան անշարժ գույքի, բնակարանների վարձավճարները: Վերջին 5-6 ամիսներին ռուսների մի մասի երկրից հեռանալու, առաջնային շուկայում բնակարանների վաճառքի ծավալների ու շահավետ առաջարկների ընդլայնման, պահանջարկի նվազմանը զուգահեռ անշարժ գույքի վարձակալության գները մի փոքր իջան»,- ասում է տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանը:
Ռելոկանտների ներհոսքի ազդեցությունը առքուվաճառքիշուկայի վրա
Տնտեսագետ Արմեն Քթոյանի դիտարկմամբ՝ ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով ռելոկանտների ներհոսքը Հայաստան զբաղեցնում է երրորդ հորիզոնականը անշարժ գույքի շուկայում գրանցված գնաճի հարցում։ Առաջնությունն այս հարցում նա տալիս է հիփոթեքային վարկավորմանն ու եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքի կիրառմանը, ավելի ստույգ դրա չեղարկմանը մայրաքաղաքում:
Ըստ այս օրենքի՝ նորակառույց շենքում հենց կառուցապատողից բնակարան գնելու դեպքում հնարավոր է հիփոթեքի տոկոսները վճարել աշխատավարձից պահվող եկամտահարկի հաշվին։ Այն սկսել է կիրառվել է 2015թ-ից: Ի սկզբանե ծրագիրը նպատակ է ունեցել աջակցել ցածր ու միջին եկամուտ ունեցողներին բնակարաններ ձեռք բերելու հարցում, ինչպես նաև զարկ տալ նորակառույց շենքերի կառուցմանը։
Այժմ թե՛ փորձագետները, թե՛ իշխանությունը խոսում են այն մասին, որ շինարարության կենտրոնացումը Երևանում չի նպաստում համայնքների զարգացմանը: Այդ պատճառով 2025թ-ից Երևանում այլևս չի գործելու հիփոթեքային վարկերի դեպքում եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը: Այս որոշումը հավելյալ պահանջարկ առաջացրեց և գների բարձրացում։
«Այնուամենայնիվ, ռելոկանտները, կարելի է համարել, գնաճի կարևոր գործոններից մեկն են: Եվ սա տարածվում է ինչպես վարձակալության, այնպես էլ անշարժ գույքի վաճառքի գների վրա»,- ասում է Քթոյանը:
Ամեն դեպքում, հազարավոր մարդկանց ներհոսքի ու այլ՝ ներպետական գործոններով պայմանավորված, 2022 թվականին Երևանի բազմաբնակարան շենքերում 1 քմ-ի արժեքը 2021-ի համեմատ աճել է 13.9 տոկոսով: Այն դեպքում, որ 2021թ.-ին 2020-ի համեմատ գրանցվել էր թեև չնչին, բայց գնանկում՝ 0.02 տոկոսով:
Հետաքրքիր է, որ մարզերի քաղաքներում բնակարանների գների աճը շատ ավելի բարձր է եղել, 2022-ին կազմելով 18.9 տոկոս՝ 2021-ի համեմատ: Այդուհանդերձ, մարզերում գներն ավելի ցածր են երևանյան անշարժ գույքի համեմատ։
2022-ին ավելացել են հատկապես Երևանում անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքները։ Դրանք կազմել են ՀՀ ողջ տարածքում կատարված գործարքների 33.5 տոկոսը:
«2022 թվականի հունվար ամսից սկսած անշարժ գույքի շուկայում պարբերաբար գրանցել ենք գործարքների գնի ու քանակի աճ: Այդ միտումը շարունակվել է նաև 2023 թվականի հուլիս-օգոստոսին, որը պայմանավորված է, մասնավորապես, գնողունակ պահանջարկի ավելացմամբ»,- ասում է Կադաստրի կոմիտեի նախագահի տեղակալ Արամ Գուգարացը:
Ռուսաստանցիներից քչերն են անշարժ գույք գնում
ՌԴ քաղաքացիների հետաքրքրությունը Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ ավելացել է 2022 թվականից: Սակայն գնումների ընդհանուր թիվը մեծ չէ։
Մեկ տարվա ընթացքում նրանք Հայաստանում գնել են ընդամենը 1207 անշարժ գույք։ Եվ դա կազմում է օտարերկրյա քաղաքացիների կողմից անշարժ գույքի գնումների շուրջ 62 տոկոսը:
2022թ-ին նախորդ տարվա համեմատ ՌԴ քաղաքացիների անշարժ գույքի գնումների ցուցանիշն աճել է 31 %-ով: Սա վերջին 5 տարիների տոկոսային աճի համեմատական ամենաբարձր ցուցանիշն է:
2021 և 2020 թվականներին ՌԴ քաղաքացիները կատարել են համապատասխանաբար 833 և 767 անշարժ գույքի գնում։ Եվ դա կազմել է օտարերկրացիների գնումների 52.4 և 56 տոկոսը:
Հայաստանյան անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրության տեմպը պահպանվել է նաև 2023-ին. ՌԴ քաղաքացիներն այս տարվա առաջին կիսամյակում գնել են 579 գույք, որը կազմում է օտարերկրյա քաղաքացիների գնումների 64.6 տոկոսը:
Անշարժ գույք ձեռք բերած ՌԴ քաղաքացիների ցուցանիշը չափազանց փոքր է նաև այս պահին երկրում բնակվող ռուսաստանցիների թվի համեմատ:
Հայաստանի Ազգային անվտանգության ծառայության տվյալներով` ՌԴ-Ուկրաինա պատերազմի մեկնարկից հետո ՀՀ այցելած ու 30.06.2023 -ի դրությամբ երկրում 28 և ավելի օր գտնվող ՌԴ քաղաքացիների թիվը կազմում է 133 352:
Ռուսաստանցի գնորդներից շատերը ազգությամբ հայ են
«Անշարժ գույքի կադաստրը ցուցանիշները տրամադրում է ելնելով անձի քաղաքացիությունից, բայց չի դիտարկում ազգությունը: Պրակտիկ աշխատանքի ընթացքում մենք հասկանում ենք, որ օտարերկրացիների մի զգալի մասը Ռուսաստանի քաղաքացի հայեր են:
Նրանցից շատերը ռուս-ուկրաինական պատերազմից հետո եկան Հայաստան՝ վախենալով, որ կարող են մոբիլիզացվել: Եվ քանի որ հայերի մենթալիտետի մեջ կա, որ հայը Հայաստանում պետք է տուն ունենա, սկսեցին անշարժ գույք ձեռք բերել հայրենիքում»,- վերլուծում է Silver Rea անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը։
Նրա ղեկավարած գործակալությունը նաև բազմաթիվ ազգությամբ ռուս գնորդների է օգնել՝ բնակարան ձեռք բերելու հարցում: Հարությունովը նրանց բաժանում է երկու խմբի․
«Առաջին խմբում մարդիկ են, որոնք անշարժ գույք են ձեռք բերել իրենց բնակության համար։ Երկրորդ խմբում նրանք են, ովքեր այդ ձեռքբերումը դիտարկել են ներդրումային տեսանկյունից և մեկ կամ մի քանի բնակարան, առանձնատուն ձեռք բերել, որպեսզի բարձր գներով վարձակալության հանձնեն այլ ռելոկանտների»:
Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով ՝ ՌԴ քաղաքացիները ավելի շատ գնում են բնակարաններ։ 2022 թ.-ին նրանց ձեռք բերած անշարժ գույքի կեսից ավելին՝ 55.6 տոկոսը բնակարաններ են:
«Տնտեսական առումով Հայաստանը չի հետաքրքրել ռուսաստանցիներին»
Բիզնես նշանակության անշարժ գույքի ձեռքբերման դեպքերը չնչին թիվ են կազմում։ 2022 թվականին ՌԴ քաղաքացիները Հայաստանում գնել են
- 11 արտադրական (2021-ին՝ 14),
- 52 հասարակական նշանակության շինություն (2021-ին՝ 43),
- 4 գյուղատնտեսական նշանակության հողատարածք ( 2021-ին՝ 3):
«Սա խոսում է այն մասին, որ իրենց զուտ կացարան է պետք եղել։ Մեծ մասին տնտեսական առումով չի հետաքրքրել Հայաստանը»,- ասում է Հարությունովը:
Մասնագետների կարծիքով՝ այդ պատկերը պայմանավորված է նաև ռելոկանտների մի զգալի հատվածի մասնագիտական առանձնահատկություններով։ Նրանք կարող են իրենց թույլ տալ աշխատել ցանկացած վայրից՝ հեռավար, նաև հեշտությամբ տեղափոխվել այլ երկիր:
Եվ այս համատեքստում մի մասի համար արտադրական կամ հասարակական նշանակության շինության ձեռք բերումը դառնում է անիմաստ: Ոմանք էլ գնելու փոխարեն նախընտրել են վարձակալել օֆիսային տարածքները՝ անհրաժեշտության դեպքում հնարավորինս արագ այլ երկիր տեղափոխվելու համար:
2022-ին վարձակալվել է 4736 հասարակական նշանակության շինություն, շուրջ 500-ով ավելի, քան 2021-ին: 2021-ին վարձակալված հասարակական նշանակության շինությունների թիվը 2020-ի համեմատ աճել է 350-ով:
«Երբ ռուս-ուկրաինական պատերազմը սկսվեց, հատկապես առաջին հոսքի ռելոկանտների գերակշիռ մեծամասնությունը ՏՏ ոլորտի մասնագետներն էին: Դեռ այդ ժամանակ մենք բարձրաձայնում էինք, որ նրանց հետ պետությունը չի կարող երկարաժամկետ հույսեր կապել։ Երկրից երկիր տեղափոխվելիս՝ նրանց ընդամենը պետք է նոթբուքը վերցնել»,- ասում է տնտեսագետ Նաիրի Սարգսյանը:
«Հայաստանը տրանզիտ երկիր է հատկապես ՏՏ ոլորտի մասնագետների համար»
2022 թվականի մայիսին ՌԴ-ից Երևան տեղափոխված Օլեգը (անունը փոխված է) ՏՏ ոլորտի մասնագետ է, մտադիր է առաջիկայում հեռանալ Հայաստանից:
Քաղաքի կենտրոնական մասում գտնվող բնակարանը վարձակալել է 320.000 դրամով (800 $): Ասում է՝ բախտը բերել է, վարձակալել է այն ժամանակ, երբ գները քիչ թե շատ կայունացել էին Հայաստանում:
Դժգոհում է՝ Երևանում բարձր են ոչ միայն տների վարձավճարները, այլև սննդի, հագուստի գները․
«Երբ մենք համեմատում ենք երևանյան տների վարձակալության գները մի շարք եվրոպական երկրների հետ, ստացվում է, որ այնտեղ մոտ 18 տոկոսով էժան է»:
Հայաստանի ամենամեծ առավելությունը ոլորտի մասնագետների համար Օլեգը համարում է հարկային արտոնությունները: Դա, սակայն, բավարար նախապայման չի համարում Հայաստանը երկարաժամկետ կեցավայր դիտարկելու համար․
«Հայաստանը տրանզիտ երկիր է հատկապես ՏՏ ոլորտի ներկայացուցիչներիս համար»:
Ասում է՝ Հայատանից հեռանալու որոշմանը նպաստում են նաև սահմանային լարվածությունը, հայ-ադրբեջանական հնարավոր բախումները։ Երկարաժամկետ կեցության մասին գուցե թե մտածեր, եթե ՀՀ կառավարությունն ի վերջո սկսեր վերահսկել անշարժ գույքի վարձակալության շուկան ու ներազդել, որ գներն իջեցվեն 50% չափով:
Բայց քանի դեռ նման մոտեցում չկա, Օլեգի ընտանիքը քննարկում է տեղափոխման հնարավոր երկրների ցանկը:
Վարձակալության գները անհաղթահարելի են ՀՀ տեղափոխված արցախցիների համար
Ռելոկանտների ներհոսքով պայմանավորված վարձավճարների բազային գները կրկնապատկվեցին։ Դա խիստ բացասաբար ազդեց 2023թ-ի սեպտեմբերի 19-ից հետո բռնի տեղահանված արցախցիների վրա։ Շուրջ 100 հազար ԼՂ-ից տեղափոխված մարդկանց համար տներն արդեն եռակի թանկ են 2020թ-ի համեմատ։
«Նրանցից շատերի համար դա անհաղթահարելի գումար է։ Ի տարբերություն Հայաստան եկած ռուսների, որոնց մեծ մասը բարձր եկամուտ ունեցող մարդիկ են։ Նրանց համար նորմալ է 800-1000 դոլարով տուն վարձելը»,- ասում է Հարությունովը։
Խնդիր է նաև ազատ բնակարան գտնելը, հատկապես մայրաքաղաքում։
Հայաստանը չկարողացավ «պահել» ռուս ռելոկանտների գերակշիռ մասին
Հայաստանի վիճակագրական կոմիտեի տրամադրած տվյալների համաձայն՝
2022 թվականին
- ՀՀ մուտք է գործել 1.129.829 ՌԴ քաղաքացի,
- դուրս եկել՝ 1.064.680-ը,
2023-ի առաջին կիսամյակում
- ՀՀ մուտք է գործել 776.623,
- դուրս եկել՝ 753.141 մարդ:
Ռուսական Exodus-22 հետազոտական խմբի կողմից 2022 թ.-ին Հայաստան տեղափոխված ՌԴ քաղաքացիների շրջանում իրականացրած հարցման արդյունքներով՝ նրանց կեսից ավելին (57%-ը) մտադիր է հեռանալ այստեղից:
«Հաշվի առնելով ու վերլուծելով հարևան երկրների պայմանները, ռելոկանտները նկատեցին, որ դրանք Վրաստանում իրենց համար ավելի բարենպաստ են: Արդյունքում՝ նրանց մեծ մասը տեղափոխվեց այնտեղ։ Հայաստանը չկարողացավ «պահել» ռուս ռելոկանտների գերակշիռ մասին ի տարբերություն ՌԴ-ի հետ բարդ հարաբերություններ ունեցող Վրաստանի»,- նշում է տնտեսագետ Նաիրի Սարգսյանը:
Տնտեսական աճի շուրջ վեճերը
Որքանո՞վ է ռուս-ուկրաինական պատերազմն ազդել ՀՀ տնտեսական աճի ցուցանիշի վրա։ Պաշտոնական ու փորձագիտական մոտեցումները խիստ տարբեր են:
2022 թվականին Հայաստանում տնտեսական աճի ցուցանիշը 14.2 տոկոս էր, ինչը կառավարությունն աննախադեպ համարեց, քանի որ կանխատեսել էր 7-9 տոկոս աճ։ 2021-ին աճը եղել է 5,8 տոկոս։ Վերջին 5 տարիների ամենալավ ցուցանիշը 2019 -ին էր՝ 7.6 տոկոս:
ՀՀ ֆինանսների նախարարությունը հավաստիացնում է՝ լուրջ վերլուծություն է իրականացրել։ Դրա արդյունքները ցույց են տվել, որ տնտեսական աճի 5-6 տոկոսն է ուղղակիորեն պայմանավորված ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքներով։ Խոսքը ռելոկանտների մեծածավալ ներհոսքի, ՀՀ-ից ՌԴ ապրանքների արտահանման շեշտակի աճի, ՌԴ-ից ՀՀ կապիտալի ու ընկերությունների մեծ ներհոսքի մասին է:
Տնտեսագետ Նաիրի Սարգսյանը, սակայն, երկրում գրանցված տնտեսական աճը գրեթե ամբողջությամբ կապում է ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետ․
«ՀՀ կառավարությունը ոչինչ չի արել տնտեսական աճ գրանցելու համար: Տնտեսական ակտիվությունն ամբողջությամբ վերագրելի է ռուս-ուկրաինական պատերազմի ազդեցությանը, ռելոկանտների ներհոսքին ու մեծ թվով զբոսաշրջիկների այցելությանը»:
Տնտեսագետ Արմեն Քթոյանն այսպես է գնահատում իրավիճակը․
«Ես կասեի առնվազն 5-6 տոկոս է կազմում ազզդեցության չափաբաժինը: Դա նվազագույն թիվն է, որը մենք կարող ենք ասել: Կարող է նաև ավելի բարձր լինել, նույնիսկ 7 կարող է լինել»:
Փաստորեն, ըստ կառավարության՝ տնտեսական աճի միայն 35% է պայմանավորված ռուս-ուկրաինական պատերազմի ազդեցությամբ, իսկ փորձագետների կարծիքով՝ այդ ցուցանիշը տատանվում 50-ից 100%-ի սահմաններում:
Եզրակացություն
Այսպիսով, ՌԴ քաղաքացիների գերակշիռ մասը Հայաստանը դիտարկում է որպես տարանցիկ կամ զբոսաշրջային երկիր: Ռելոկանտների մուտքը Հայաստան առավելապես կտրուկ ու երկարաժամկետ ազդեցություն է ունեցել անշարժ գույքի վարձակալության շուկայի վրա: Առքուվաճառքի շուկայի վրա նրանց ազդեցությունը եղել է նվազ ու կարճաժամկետ:
Հետաքննությունն անցկացվել է Հետաքննող կին-լրագրողների ցանցի (Women Investigative Journalists Network, WIJN) շրջանակներում՝ International Media Support-ի (IMS) աջակցությամբ: Նյութի իրավական աջակցությունն իրականացվել է UNESCO-ի նախագծի աջակցությամբ։
Հետևեք մեզ — Facebook | Youtube | Telegram
Ռուսաստանցիների ազդեցությունը
