Օտարերկրացիները ավելի քիչ են անշարժ գույք գնում Հայաստանում․ վերլուծություն
ՀՀ անշարժ գույքի շուկա
Պաշտոնական վիճակագրության համաձայն`օտարերկրացիների կողմից հայաստանյան անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը նվազել է: Ոլորտի դերակատարները, սակայն, համարում են, որ պաշտոնական վիճակագրությունը չի արտացոլում իրական վիճակը: Հաշվի չեն առնվում այն բնակտարածքները, որոնք արդեն գնված են՝ օրինակ, նորակառույցներում, որտեղ շինարարությունը դեռ ավարտված չէ։
Ամեն դեպքում, փորձագետները համակարծիք են՝ օտարերկրացիների կողմից Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ներդրումները դրական ազդեցություն ունեն երկրի տնտեսության վրա։ Նույնիսկ առաջարկներով են հանդես գալիս՝ ինչպես հետաքրքրություն առաջացնել և աշխուժացնել ոլորտը։
Անշարժ գույքի շուկայում իրավիճակն ու զարգացման տենդենցները:
- Fitch-ն անփոփոխ է թողել ՀՀ վարկանիշը` «կայուն» հեռանկարով․ ինչպե՞ս բարելավել այն
- Հայաստանի 2024 թ․-ի բյուջեն՝ «աննախադեպ՝ 94 մլրդ պահուստային ֆոնդով»
- Կարծիք Հայաստանի տնտեսության «դրական և բացասական շոկերի» մասին
«Չենք ուզում կտրվել հայրենիքից, ուզում ենք մեր անկյունն ունենալ մեր երկրում»
ԱՄՆ-ում բնակվող Կարեն Դուրգարյանը մեկն է նրանցից, ով արտերկրում բնակվելով՝ որոշել է անշարժ գույք ձեռք բերել Հայաստանում:
Վերջին 2 տարում Կարենը երկու բնակարան է ձեռք բերել: Բնակարանների ընտրությունը կատարել է այնպիսի թաղամասերում, որոնք հարմար են թե՛ սեփական բնակության, թե՛ վարձակալությամբ տրամադրելու ու եկամուտ ստանալու համար:
Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերելու 2 հիմնական դրդապատճառ է նշում․
«Նախ՝ չենք ուզում կտրվել մեր երկրից, ուզում ենք մեր անկյունն ունենալ մեր երկրում, և երկրորդ՝ եթե կա ներդրում անելու հնարավորություն, ապա ինչո՞ւ դա չանել հայրենիքում»:
Կարենը հանդիսանում է անշարժ գույքի առքուվաճառքով զբաղվող հայաստանյան RED Invest Group ընկերության ամերիկյան մասնաճյուղի տնօրենը: Ասում է՝ երկու տարվա ընթացքում ընկերության միջոցով ամերիկահայերի կողմից ավելի քան 4 մլն դոլարի ներդրում է կատարվել Հայաստանում՝ անշարժ գույքի ձեռքբերման տեսքով։ Եվ գումարների մուտքը շարունակական է լինելու առաջիկա տարիներին՝ տարաժամկետ վճարումների տեսքով:
Ո՞ր երկրների քաղաքացիներն են անշարժ գույք գնում Հայաստանում
Վիճակագրական կոմիտեի տվյաներով՝ 2023 թ.-ին օտարերկրացիների կողմից Հայաստանում գնվել է 1645 անշարժ գույք։ Սա 15,6 տոկոսով պակաս է, քան նախորդ տարի: Վերջին 5 տարիների համեմատականով օտարերկրյա քաղաքացիների կողմից գնումների ամենամեծ ծավալը գրանցվել է 2022թ.-ին՝ 1950 գործարք:
2023թ.-ի գնորդների մեծ մասը՝ 66,6% Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիներ են: Սա վերջին հինգ տարիներին գրանցված տոկոսային ամենաբարձր ցուցանիշն է՝ օտարերկրացիների գնումների շարքում:
Երկրորդ հորիզոնականում ԱՄՆ քաղաքացիներն են՝ 155 գործարքով, որը կազմում է ընդհանուր գնումների 9.5 %-ը: Այս ցուցանիշը 2019-2022 թվականներին գրանցված շարունակական աճից հետո 2023թ.-ին անկում է ապրել (2019-ին՝ 109, 2020-ին՝189, 2021-ին՝ 245, 2022-ին՝ 240 գնում):
Եվրոպական երկրների քաղաքացիների կողմից հետաքրքրությունը նույնպես նվազել է։ 2023-ին գրանցվել է անշարժ գույքի 200 գնում՝ 2021-2022 թվականներին գրանցված շուրջ 250-ի փոխարեն:
Նվազել է նաև ԱՊՀ երկրների քաղաքացիների կողմից գնումների ծավալը։ 2019-ին գրանցված 68 գործարքի փոխարեն 2023-ին գնվել է 55 բնակելի տարածք:
«Պաշտոնական վիճակագրությունը թերի է»
Տնտեսագետ, անշարժ գույքի շուկայում գործունեություն ծավալող RED Invest Group ընկերության հիմնադիր Արսեն Ավետիսյանը պետական կառույցի հրապարակած տվյալները համարում է թերի։ Շեշտում է՝ վիճակագրությունը լիարժեք չի արտացոլում իրավիճակը․
«Այն մի քիչ շեղված է, աղճատված: Բացատրեմ՝ ինչու: Եթե դուք այսօր բնակարան եք գնում նորակառույց շենքում, որի ավարտական ակտը ստացվելու է երկու տարի անց, այդ բնակարանի կադաստրային գրանցումը և վիճակագրության մեջ արտացոլումը տեղի է ունենալու երկու տարի հետո, ոչ թե այսօր: Այսինքն, առաջնային շուկայի կառուցապատողներն այսօր բնակարանի գնման իրավունք են օտարում, որը կարտացոլվի կառույցը շահագործման հանձնելուց հետո՝ առաջիկա տարիների ընթացքում»:
Տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանը դա ճիշտ մոտեցում է համարում․
«Առաջնային շուկայի դեռևս չավարտված բնակարանի վաճառքի դեպքում գնման իրավունքի պայմանագիր է կնքվում։ Եվ դա բնակարանի ձեռք բերում չենք կարող համարել»:
Խնդրի հետ կապված ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի տեղակալ Արամ Գուգարացը պարզաբանում է.
«Կադաստրի կոմիտեի կողմից կատարվում է շահագործման հանձնված անշարժ գույքի գործարքների, այլ ոչ թե գնման իրավունքի գործարքների վերլուծություն»:
Օտարերկրյա սեփականատերերը հայեր են
«Հայաստանում գույք ձեռք բերող այլ երկրների քաղաքացիների գերակշիռ մասն այլ երկրի քաղաքացիություն ունեցող ազգությամբ հայեր են։ Դա այն մարդիկ են, որոնք Հայաստանում ուսանելու, երկարաժամկետ կամ կարճաժամկետ այցերի համար նախընտրում են ունենալ իրենց սեփական բնակարանը Հայաստանում՝ վարձակալելու փոխարեն»,- ասում է RED Invest Group ընկերության ղեկավար Արսեն Ավետիսյանը:
2023թ.-ին Հայաստանում անշարժ գույքի գնորդների ցանկում Եվրոպական երկրներից առաջատարը Գերմանիայի, Նիդեռլանդների և Ֆրանսիայի քաղաքացիներն են:
Նախկին սովետական հանրապետություններից առավել մեծ թվով գույք են ձեռք բերել Ուկրաինայի (29), Վրաստանի (12), Ղազախստանի (10) քաղաքացիները:
«Այլ պետություններ» ենթախմբում գրանցված են նաև Լիբանանի (14), Կանադայի (12), ԱՄԷ (13) քաղաքացիների կողմից կատարված գործարքները:
Ադրբեջանի քաղաքացիները՝ ՀՀ գույքի սեփականատեր
Կադաստրի կոմիտեից հայտնում են, որ վերջին տարիներին Հայաստանում անշարժ գույք են ձեռք բերել նաև ոչ բարեկամ երկրների քաղաքացիները:
Մասնավորապես, վերջին 5 տարիների տվյալներով՝ Ադրբեջանի քաղաքացիները Հայաստանում ձեռք են բերել 4 անշարժ գույք։ 2-ը գնվել են 2019-ին, ևս 2-ը՝ Արցախյան 44-օրյա պատերազմից հետո՝ 2022թ.-ին:
Թուրքայի քաղաքացիները վերջին տարիներին ձեռք են բերել 42 անշարժ գույք․
2019 թ.-ին՝ 18,
2020-ին՝ 2,
2021-ին՝ 8,
2022-ին՝ 11,
2023-ին՝ 3:
Օտարերկրացիները նախընտրում են գնել բնակարան և հող
Օտարերկրացիները նախընտրում են գնել բնակարան և հող
2023թ.-ին օտարերկրացիների կողմից գնվել է 738 բնակարան։ Համեմատության համար 2022-ին այդ թիվն ավելի բարձր էր՝ 991, իսկ 2019-ին՝շատ ավելի ցածր՝ 331 բնակարան:
Անցած տարի նվազել է նաև հետաքրքրությունը սեփական առանձնատների, արտադրական ու հասարակական նշանակության շինությունների նկատմամբ:
Սակայն վերջին 5 տարիներին աճ է գրանցվել օտարերկրացիների կողմից գնվող հողատարածքների ցուցանիշում։ 2023-ին գնվել է 362 հողատարածք, 2019թ.-ին՝ 147:
Ընդ որում, գնորդներին վերջին շրջանում ավելի քիչ են հետաքրքրում գյուղատնտեսական նշանակության հողատարածքները: Եթե 2019-2022-ին դրանց թիվը կազմում էր 5-22, ապա 2023-ին այդ ցուցանիշը դարձել է 0:
Հողատարածքների նկատմամբ հետաքրքրության շարունակական աճը անշարժ գույքի գործակալները կապում են բիզնես կամ կառուցապատման նպատակով հողատարածքների գնման առաջարկի ու պահանջարկի ակտիվացման հետ:
Գյուղատնտեսական նշանակության հողատարածքների նկատմամբ հետաքրքրության կրճատումը RED Invest Group ընկերության ղեկավար Արսեն Ավետիսյանը բացատրում է՝ «գյուղատնտեսության ոլորտում կառավարության վարած քաղաքականության ոչ հրապուրիչ լինելու հանգամանքով»:
Տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանի դիտարկմամբ՝ հողերի նկատմամբ պահանջարկն, անխոս, կա։ Բայց շեշտում է՝ միևնույն ժամանակ մեծ ծավալով խոշոր հողատարածքներ են վաճառվում․
«Օտարերկրացիներից քչերն են հող գնում, որ, օրինակ, առանձնատուն կառուցեն: Մեծ մասը հողը գնում է որպես կապիտալ՝ հետագայում ավելի թանկ գնով վերավաճառելու համար»:
Նաշատ կարևոր է համարում, որ Հայաստանը խթանի օտարերկրացիների կողմից ներդրումները անշարժ գույքի շուկայում: Տարածաշրջանում Վրաստանն է բավական ակտիվ այս առումով: Բնակարանի 1 քմ-ի արժեքն ավելի մատչելի է, քան Հայաստանում: Նաև Վրաստանն արտոնություններ է տալիս կառուցապատող կազմակերպություններին՝ այդ կերպ ստեղծելով նպաստավոր ներդրումային միջավայր:
«Հաշվի առնելով այս հանգամանքները, անշարժ գույքի շուկայի գնաճը, երկրի անվտանգային իրավիճակը, կարծում եմ՝ Հայաստանը պակաս գրավիչ է օտարերկրացիների համար: Հայաստանի համար օգտակար ու արդյունավետ կլինի հատկապես օտարերկրյա կառուցապատողների ներգրավելը»,- ասում է տնտեսագետը:
Ինչպե՞ս անշարժ գույքի շուկան ավելի գրավիչ դարձնել դրսում․ փորձագետների առաջարկները
Արսեն Ավետիսյան (տնտեսագետ, RED Invest Group ընկերության տնօրեն).
«Առաջին ու կարևորագույն խնդիրներից մեկը լիարժեք ու ամբողջական պաշտոնական վիճակագրության անհրաժեշությունն է: Օտարերկրացիները սիրում են թվերով տեսնել, փաստերով համոզվել: Այդ թվերը պետք է ճշգրիտ լինեն, որպեսզի մեր նման ընկերությունները կարողանան փաստարկված ու համոզիչ լինել:
Ուսումնասիրելով միջազգային լավագույն փորձը՝ անհրաժեշտ է պետական մակարդակով ներդնել ծրագրեր, որոնք անշարժ գույքի շուկան կդարձնեն առավել գրավիչ մասնավոր ներդրումների համար:
Անշարժ գույքի շուկայի դերակատարների ակտիվացման կարիք ևս կա: Ոլորտային ընկերությունները պետք է ավելի ակտիվ գործեն, ամրապնդեն կապերը արտերկրի գործընկերների հետ, ներկայացնեն հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայի առավելությունները։
Այս երեք բաղադրիչների համադրման դեպքում մեր երկրի անշարժ գույքի շուկան կարող է շատ ավելի գրավիչ ու պահանջված դառնալ»:
Սուրեն Պարսյան (տնտեսագետ).
«Կարծում եմ՝ օգտակար կլինի օտարերկրյա կառուցապատողների ներգրավումը՝ անշարժ գույքի կառուցապատման շուկայում: Նրանց ավելի հեշտ կլինի իրենց կառուցած բնակարանները վաճառել իրենց երկրների քաղաքացիներին:
Եթե մենք ունենանք օտարեկրյա կառուցապատողներ, սպառողները կլինեն նաև իրենց երկրների քաղաքացիները: Այլապես շատ ավելի դժվար կլինի անհատապես օտարերկրացիների ներգրավումը»:
Կարեն Դուրգարյան (RED Invest Group ընկերության ամերիկյան մասնաճյուղի տնօրեն).
«Որպես ԱՄՆ-ում բնակվող հայ, կարծում եմ՝ շատ լավ կլիներ, որ Հայաստանը պետական մակարդակով օգտագործեր բոլոր հնարավոր միջոցները՝ արտերկրում բնակվող հայերի և արտասահմանցիների տեղեկացվածության մակարդակը բարձրացնելու համար։ Օրինակ, իրազեկող հաղորդումներ, տեսանյութեր տարածվեին: Այս առումով շատ օգտակար կլիներ Հանրային հեռուստատեսությամբ նման հաղորդումների հեռարձակումը:
Ճիշտ է, մենք՝ որպես ոլորտային կազմակերպություն, փորձում ենք իրազեկման աշխատանքներ իրականացնել։ Բայց մի բան է, երբ դա անում է կազմակերպությունը, մեկ այլ բան, երբ դա արվում է պետական մակարդակով:
Մեր գնորդը շատ հաճախ հարցնում է․ «Իմ ներդրումից, բացի ինձնից՝ էլ ո՞վ է շահելու»: Այս գործոնը կարևոր է հատկապես ազգությամբ հայերի համար: Եվ նրանց հարցին ի պատասխան մենք շեշտում ենք՝ շահում է երկիրը, շահում է շինարարը, շահում են տասնյակ, հարյուրավոր աշխատողներ:
Նորակառույց շենքից բնակարան գնելու դեպքում գնորդը վճարում է ավելացված արժեքի հարկ։ Եվ այն գնում է ՀՀ պետական բյուջե։ Վճարում է գումար, որից կառուցապատողը վարձատրում է այդ ոլորտում ներգրավված աշխատողներին։ Կառուցապատողը ստանում է շահույթ, որը կրկին ներդրվում է երկրում։ Այսինքն բոլորը շահող են դուրս գալիս:
Մեր կարգախոսն է՝ ձեր ձեռք բերած անշարժ գույքը միայն ձեզ է պատկանում, ձեր ներդրած գումարը՝ հարյուրավորներին»:
Հետևեք մեզ — Facebook | Youtube | Telegram
ՀՀ անշարժ գույքի շուկա
