Высокий спрос на новостройки в Армении: чем объясняется и что ожидается
Высокий спрос на новостройки в Армении
В Армении полным ходом идет строительство новостроек, по большей части — в Ереване и ближайших к столице поселениях. Риелторы объясняют это спросом как среди местных жителей, так и покупателей-иностранцев. При этом подчеркивают, что в последнее время очень многие стали отдавать предпочтение новостройкам. Дело в том, что на вторичном рынке жители могут столкнуться с такими проблемами, как старые неисправные лифты или изношенные канализационные системы.
Однако агенты недвижимости уверены, что новостройки не пользовались бы такой популярностью, если бы в Армении не действовал закон о возврате подоходного налога по ипотечным кредитам. Он распространяется исключительно на приобретение жилья в новостройках. Государство возвращает покупателю подоходный налог с его заработной платы, и его можно использовать для погашения процентов по ипотеке.
Этот закон вступил в силу в 2014 году. С 2025-го его реализация в Ереване прекращена, однако застройщики, получившие разрешение на строительство до 2022 года, все еще могут продавать квартиры на условиях возврата подоходного налога.
Воспользоваться этой возможностью можно только раз. И те, у кого стабильный доход и высокая зарплата, выбирают этот вариант покупки жилья.
Конечно, возвращение подоходного налога — существенная финансовая нагрузка для государства. Но именно принятие этого закона способствовало в последние пять лет беспрецедентному строительному буму в Ереване и вокруг него. А строительство стало главным двигателем экономического роста.
Анализ предложений на сайтах новостроек убеждает, что более половины квартир, готовых к эксплуатации, уже проданы. Цифры по разным адресам разные, но в целом держатся в диапазоне 40-70%.
Жилье на вторичном рынке покупают те, у кого более скромные доходы. Цены на квартиры этого сегмента значительно ниже.
- «Армения может стать небольшим транзитным хабом»: экономист — о развитиях вокруг Ирана
- Модернизация старых зданий в Армении: экономия энергии и современный дизайн
- Об использовании солнечной энергии в Армении – бизнесмен, домохозяйка и эксперт
Статистические данные
Согласно данным Комитета кадастра, в 2025 году в Ереване зарегистрированы более 74 458 сделок с недвижимостью, включая многоквартирные здания, частные жилые дома, земельные участки и коммерческие помещения. Это на 8% больше, чем в 2024 году (68 914 сделок).
21 тысяча сделок — покупки жилья в многоквартирных зданиях, из которых 15 тысяч, или 72% пришлись на Ереван.
После столицы наибольшее количество продаж жилья в новостройках зарегистрировано в городе Абовяне (3131 сделка).
Более половины всех сделок по купле-продаже жилья в Ереване составили квартиры в новостройках. 89% покупателей приобрели квартиру напрямую у застройщика.
Что привлекает покупателей жилья в новостройках
Ашхен Авалян приобрела новую квартиру в Ереване площадью 50 квадратных метров, воспользовавшись возможностью возврата подоходного налога.
Один квадратный метр в этом здании стоил 520 тысяч драмов (почти $1390). Первоначальный взнос составил 10% от стоимости квартиры.
«Я тщательно изучила предложения на вторичном рынке и остановилась на этом варианте. Во-первых, на вторичном рынке мне нужно было внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. Кроме того, дома стоимостью до 80 000 долларов нуждались в ремонте и меблировке. В связи с этим расходы увеличивались», — объясняет Ашхен.
Обычно до заселения в новостройках, покупателям приходится долго ждать завершения строительства. Ведь приобретают они квартиры в основном в период, когда строительство здания только начинается, некоторые — чуть позже. Часто строительство затягивается, и заселиться удается через год или три. Многие используют это время, чтобы накопить сумму для ремонта и меблировки квартиры.
«В случае возврата подоходного налога основные платежи в первые годы небольшие. В последующие годы проценты уменьшаются, но увеличивается сумма основного взноса. Честно говоря, покупая жилье в новостройке, я рассчитывала и на то, что смогу в дальнейшем продать его по хорошей цене. Вторичный рынок в этом смысле вызывает сомнения. Старый жилой фонд проблематичный — лифты старые, канализация изношенная. Сложно будет продать такую квартиру по нормальной цене», — говорит Ашхен.
Спросом пользуются и новые, и старые дома
Андраник Григорян — агент по недвижимости. Сейчас он стал предлагать клиентам новостройки и за пределами Еревана. При этом он замечает, что ереванский рынок все же доминирует:
«Люди готовы платить на 30-40% больше за покупку квартиры в столице. Региональные предложения интереснее местным жителям. Среди ереванских новостроек еще есть предложения с возвратом подоходного налога. Однако, честно говоря, они не для тех, у кого низкий или средний доход. Квадратный метр в таких квартирах обычно стоит более 3000 долларов».
По словам Андраника, большинство покупателей этих квартир не пользуются возвратом подоходного налога:
«Они зачастую приобретают жилье за наличные, без ипотеки. Покупают жилье в этом сегменте в основном наши зарубежные соотечественники. Для них это инвестиции или обеспечение финансовой стабильности. Из разговоров с ними становится ясно, что многие из них планируют провести здесь старость или жить здесь пару месяцев в году».
Риелтор полагает, что Армения является самым безопасным местом для армянской диаспоры:
«Более того, некоторые соотечественники, проживающие за рубежом, готовы переехать сюда, чтобы избежать проблем, с которыми они сталкиваются в других странах. Меня часто спрашивают, кто будет покупать столько квартир в новостройках, если покупательная способность внутри страны невысокая. Ответ — диаспорские армяне. Некоторые покупают сразу несколько квартир. В ближайшие годы резких ценовых изменений не будет, потому что приток людей из-за рубежа продолжается. Кроме того, есть люди, которые будут покупать квартиры для сдачи в аренду и получения стабильных доходов».
Говоря о завышенных ценах на квартиры в новостройках, он напоминает, что на вторичном рынке есть приемлемые предложения для покупателей с ограниченными средствами. Именно это позволяет вторичному рынку, где не действует господдержка в виде возврата подоходного налога, обеспечивать стабильные продажи.
«Покупатели на первичном и вторичном рынках — разные. Те, у кого есть сбережения, предпочитают вторичный рынок, потому что покупают жилье либо для того, чтобы сразу же заселиться, либо сдать в аренду. А в случае новостроек переезд в эту квартиру занимает от одного до трех лет», — объясняет Андраник Григорян.
В любом случае, в Армении регистрируются рекордные темпы строительства. В прошлом году строительные компании сдали в эксплуатацию — 2 270 000 квадратных метров жилья. Для сравнения — в 2024 году эта цифра составила 1 251 000 квадратных метров.
Подписывайтесь на нас — X | Facebook | Telegram | Instagram | Youtube
Высокий спрос на новостройки в Армении
