Квартирный вопрос: в Армении «средний класс» не сможет покупать жилье в новостройках

В Армении активно обсуждается решение правительства, которое ограничит льготы, ранее предоставленные жителям страны. Особое значение они имели для среднего класса. Речь идет о возврате подоходного налога при ипотечном кредитовании. Программу запустили в Армении с 2015 года с целью увеличения объемов строительства.

Программа решала и социальную задачу – давала возможность купить квартиру в новостройках людям со средним уровнем доходов. Чтобы сделать ее более адресной, с 2017 г. правительство ограничило допустимый потолок цен на квартиры, приобретаемые в рамках этого проекта. Право воспользоваться возвратом подоходного налога на ипотеку было дано только тем, кто покупает квартиру стоимостью до 55 млн драмов ($115 тысяч).

Теперь правительство намерено пошагово ограничить предоставление льгот по возврату подоходного налога при погашении процентов по ипотечным кредитам. Для начала – на квартиры, строящиеся в центре Еревана и прилегающих районах. Обосновывается это решение необходимостью стимулировать строительные работы в областях страны. Но основным аргументом объявлено то, что программа стала тяжким грузом для госбюджета.

Эксперты считают необоснованными оба аргумента. Они утверждают, что рентабельность программы для государства выше, чем расходы, а ограничения льгот по программе могут привести к необратимым последствиям. А объемы строительства в областях страны не увеличится за счет их сокращения в столице.

Все подробности и цифры о расходах и прибыли государства по программе возврата подоходного налога, а также возможные последствия ограничений и предложения экспертов.

• COVID-19. какую пользу от пандемии извлекли в Армении
• Рудники – против туризма, люди – против рудников
• «Сделано в Армении»: борьба местных производителей за место на собственном рынке

О законопроекте

12 августа правительство одобрило законопроект «О внесении поправок в Налоговый кодекс», в рамках которого предлагается в 2022-2025 гг. постепенно ограничить применение льготы по возврату подоходного налога для обслуживания процентов по ипотечным кредитам. На первом этапе решение касается квартир, строящихся в центре Еревана.

Главным обоснованием законопроекта является то, что из-за резкого увеличения бенефициаров программы, чрезмерно растет и расходная часть госбюджета. Официальный проноз таков: к концу 2021 г. число людей, воспользовавшихся программой, перевалит за 20 тысяч, а сумма возвращенного подоходного налога превысит 21 млрд драмов ($43 млн).

Правительство же намерено с помощью программы решить вопрос пропорциональности территориального развития.

Экспертное мнение о проекте

Согласно исследованию председателя «Палаты аудиторов», экономиста Наири Саргсяна, в рамках действующего закона госказна пополняется на сумму, превышающую затраты на возвращение подоходного налога:

«Мы подсчитали, что налоги от продажи одной квартиры однозначно превышают подоходный налог, который государство возвращает покупателю. Следовательно, неприемлемо утверждение, будто налоговое бремя государства все больше увеличивается. А если это так, то подобная ситуация может быть только следствием неэффективного администрирования».

По словам Наири Саргсяна, предусмотренные проектом изменения приведут к ряду отрицательных последствий – от резкого спада темпов в сфере строительства и смежных отраслях до резкого увеличения показателей безработицы и эмиграции:

«Средний класс в Армении потеряет последнюю надежду приобрести квартиру и задумается о выезде из страны. Это самая тяжелая проблема. Параллельно со спадом темпов строительства пострадают примерно 30 разных бизнес-отраслей, связанных со строительством. В частности, речь о компаниях, занимающихся поставками строительным компаниям».

Эксперт уверен, что спад в строительстве, играющем роль «тягача» для других отраслей, приведет к снижению экономической активности, сокращению поступающих в госбюджет средств и разновекторному отрицательному эффекту.

По мнению председателя «Армянской ассоциации застройщиков» Гургена Григоряна, в случае, если законопроект будет принят парламентом, он вызовет серьезные демографические проблемы:

«Начнется эмиграция рабочих и мастеров. Кроме того, многочисленные бизнесмены, которые в связи со строительным бумом последних лет намеревались построить в Армении заводы стройматериалов, посчитают бессмысленными крупные инвестиции и открытие заводов».  

Специалисты считают безосновательным утверждение о пропорциональности развития всех областей страны, благодаря предлагаемым ограничениям строительства в столице.

«Уровень жизни и зарплаты в областях гораздо ниже, и у более чем 90 процентов жителей областей нет возможности приобрести квартиры в новостройках. Следовательно, с точки зрения инвестиций очень рискованно строить многоэтажки в областях. Если бы для кого-нибудь были привлекательны такие вложения в областях, это уже произошло бы», — говорит Наири Саргсян.

Существует также диаметрально противоположное мнение. По словам председателя общественной организации «Центр экономического права» Мовсеса Аристакесяна, действующий закон не имеет социальной направленности и не решает проблемы людей, нуждающихся в жилье.

Он считает необходимым вообще отменить действующий закон. Лучшим путем содействия нуждающимся в жилье эксперт считает строительство социального жилья, что позволит обеспечить квартирами действительно нуждающихся в жилплощади:

«По официальным сведениям, в течение пяти лет действия закона около 40 млн драмов (больше $83 млн) не поступили в госбюджет в виде подоходного налога, вследствие чего разбогатели состоятельные люди. Причем 750 человек воспользовались законом более одного раза. То есть, люди, воспользовавшись этим правом, приобрели несколько квартир, социальных проблем не решили, кто-то незаконно разбогател».

Паника среди застройщиков

По законопроекту, предлагаемые ограничения не коснутся разрешений на строительство, выданных до 1 января 2022 г. Эксперты считают, установлен короткий срок, что тоже может привести к отрицательным последствиям.

«В ближайшие год-два начнется искусственный строительный бум – пузырь, поскольку застройщики побегут срочно получать разрешение на строительство. А жители страны решатся на неоправданную покупку, осознавая, что, хотя и не готовы пока, но через два года вовсе не смогут купить квартиру.

После этих двух лет у нас возникнет еще больший кризис и спад, а по части заемщиков возникнут проблемы с обслуживанием ипотеки», — считает Наири Саргсян.

Однако министр экономики Ваган Керобян публично заверил, что государство сделает все, чтобы сфера строительства не пострадала:

«Обращаюсь к застройщикам: не думайте, что правительство изменило отношение к сфере. Мы продолжим содействовать бизнесу и внимательно следить за развитием событий». 

Что предлагают специалисты

По мнению экспертов, для эффективности программы и равномерного территориального развития необходимо до внесения законодательных изменений проявить глубинный подход к проблемам регионов.

«В областях сначала нужно повысить уровень жизни населения. То есть правительство должно вести такую инвестиционную политику, чтобы вложения в областях стали привлекательными. Например, можно установить зоны, освобожденные от налогов, предоставлять субсидии, создавать рабочие места.

Сперва нужно обеспечить население возможностью получить доход, затем осуществить строительство домов и не только с возвратом подоходного налога, но и при дополнительном содействии, чтобы сподвигнуть жителей областей на приобретение жилья. Строительство домов – точно не первый пункт, с которого нужно начинать пропорциональное развитие областей», — говорит экономист Наири Саргсян.

По словам председателя «Армянской ассоциации застройщиков» Гургена Григоряна, в областях главным условием для активизации инвестиционных программ по строительству жилья станет стимулирование спроса:

«Если государство создаст соответствующие условия, люди будут получать высокие зарплаты, будет спрос, застройщики заметят этот спрос и сделают вложения».

Строительство в цифрах

По данным Статистического комитета Армении, в последние годы в сфере строительства заметен последовательный рост. Как считают эксперты, это в значительной мере обусловлено и льготами по возврату подоходного налога при приобретении квартир по ипотечным кредитам.

По данным первого квартала 2021 года, инвестиции в области строительства составляют 125 млрд 599 млн драмов (примерно $262 млн), что на 10.8 процентов больше показателя того же периода прошлого года.

По объемам инвестиций в области строительства с огромным отрывом продолжает лидировать Ереван.